Organización: FIABCI Argentina Auspicio: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires
ACTO DE APERTURA
INTRODUCCIÓN
Bienvenidos a este Salón de Actos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires donde habrá de llevarse a cabo el Simposio Internacional de Actividad Inmobiliaria en la Argentina, Presente y Futuro organizado por FIABCI, Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias. Este Simposio ha sido declarado de interés nacional por la Presidencia de la Nación. Se encuentran en el estrado el Presidente Mundial de FIABCI, Sr. Daniel Tong How Teo, el Presidente de FIABCI Argentina, Dr. Jorge Antúnez Vega, el Presidente del Colegio de Escribanos, Escribano José María Fernández Ferrari, el Presidente Honorario de FIABCI Mundial para las Américas y Representante de las Naciones Unidas, Sr. René Frank, el Presidente Honorario de FIABCI Argentina, Sr. Roberto Guichon, el Presidente del Foro Intersectorial, Sr. Jorge Romera, el Presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Ing, Eduardo Baglietto, el Presidente de la Asociación de Empresas de la Vivienda, Ing. Luciano Gronda y el Presidente de la Comisión Organizadora del Simposio, Escribano Jorge Viacava. Se encuentran también presentes los ex presidentes de FIABCI Argentina, el Sr. Alberto Bieule y el Arq. Alejandro Marolda. De la Delegación Extranjera, además del Sr. Daniel Tong How Teo y el Sr. René Frank que ocupan el estrado, se encuentran presentes el Lic. Víctor Hugo Moscoso, miembro de la Corporación Interamericana del BID, el Dr., Jack Howley, delegado estadounidense de las Naciones Unidas, el Prof. Mauro Gabriele, Representante de la Universidad de Nueva York y Asesor de las Naciones Unidas, el Sr. Romeu Chap Chap, Presidente de SECOVI de Sao Paulo, Brasil, la más importante organización nucleadora de la construcción, el Sr. David Segrest, ex presidente de FIABCI EEUU, la Sra. Nery Alvarez, Representante de la Universidad de Costa Rica, el Sr. Robert Eychner, importante agente inmobiliario de los Estados Unidos, que intervendrán en el panel de debate y sus coordinadores, además de los Sres. Baglietto y Gronda que ocupan el estrado son los siguientes, el Dr., Walter Klein, socio principal de la consultora Klein y Franco, el Ing. Monir Madcur, Vicepresidente de la Cámara Argentina de la Construcción, el Dr. Rubén Vega, Socio de la compañía Price WaterHouse Cooper, el Arq. Rodolfo Morello, Director de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina, el Sr. Carlos Peguet, Presidente de Unión de Administradores de Fondos de Jubilaciones y Pensiones, la Dra. Alicia Strata, docente de la Universidad Austral de Buenos Aires y de la Universidad Argentina de la Empresa y el Dr. Carlos Pace, Socio de la Auditoría de Price Waterhouse y Coopers y miembro de la Entidades Financieras y Bancos. Por último cabe destacar la presencia de representantes del Consejo de la Dirección de FIABCI y de las 29 instituciones que conforman el Foro Intersectorial cuya nómina se incluye en este informe. Seguidamente se transcriben en breve síntesis las palabras introductorias del simposio.
Escribano José Maria Fernández Ferrari presidente del Colegio de Escribanos.
Buenas tardes, es un honor para el Colegio de Escribanos, ser sede de este Simposio Internacional. Esta casa se prestigia con la presencia de todos ustedes. Queremos que este colegio sea una tribuna de ideas, no nos cabe ninguna duda que el trabajo común de las instituciones que hoy se nuclean en esta casa darán las plataformas necesarias para poder salir de la crisis que hoy nos aqueja.
Dr. Jorge Antunez Vega: Presidente de Fiabci (capítulo Argentino)
Quiero agradecer en nombre de FIABCI al Escribano Fernández Ferrari, dueño de casa, que nos ha permitido hoy estar aquí y brindó el auspicio del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires a este simposio. Quiero agradecer también a todas las entidades participantes miembros principales de FIABCI y del foro intersectorial que preside el escribano Jorge Romera, a los coordinadores de este encuentro el Dr. Walter Klein, y el Ing. Morin Madcur y a los patrocinadores de este acto. FIABCI trabaja en todo lo que tiene que ver con el quehacer inmobiliario en el mundo y puntualmente en Argentina con todos sus miembros. El 15 de enero ppdo decidimos unirnos en un Foro justamente acá, en el Colegio de Escribanos debido a las circunstancias que se estaban viviendo en la Argentina, que son de público conocimiento e indudablemente afectan a todo el país. Decidimos tener un denominador común y una sola voz. Así comenzamos y hoy tenemos la suerte de poder decir que históricamente están unidas todas las entidades vinculadas al quehacer inmobiliario argentino. Frente a esto se decidió solicitar respaldo a la FIABCI Internacional, Institución que nuclea 59 países, con 54 años de trayectoria. Alguien, que es uno de los grandes líderes y past presidente de esta Federación, el señor Anthony Grant tuvo la brillante idea de acercar a la Argentina a destacados académicos de todo el mundo para que brindaran su opinión sobre la actual problemática de la Argentina y sus posibles vías de solución. Alguien más tomó esa idea, nuestro amigo el señor René Frank, representante permanente en las Naciones Unidas y dijo: “Yo puedo volar a la Argentina con una Delegación calificada, representantes de la Universidad de Nueva York, representantes del BID, asesor del Banco Mundial y otros colegas que se sumaron como el Ing. Romeu Chap Chap de Brasil, Neri Alvarez de Costa Rica y con la experiencia de ellos, de este Simposio puede surgir algo concreto y válido que nos potencie en la búsqueda de la salida de esta crisis. En nombre de todo FIABCI, agradezco al Sr. René Frank por todo lo que hace por la Argentina. Muchos de Uds. tienen una escarapela o pin que dice “FIABCI confía en la Argentina”. El tiene fe en nosotros y de una u otra forma nosotros tenemos que depositar nuestra confianza en nosotros mismos, es la base para emerger. Gracias por este gesto solidario y ojalá que sea exitoso.
Escribano Jorge Romera Presidente del Foro Intersectorial y Presidente del Consejo Federal del Notariado Argentino.
En nombre del Foro Constructivo Inmobiliario permítaseme transmitir un profundo reconocimiento a FIABCI Argentina y en su nombre a FIABCI Mundial. El Foro Intersectorial no solo no podía estar ajeno a este acontecimiento, sino que debía ser parte del mismo. Cuando nace originariamente la idea de conformar el Foro a principios de enero de 2002, al poco andar se comienzan a fijar políticas de futuro y una de esas políticas de futuro es la de mantener reunidos trabajando en forma mancomunada a todos los integrantes del sector constructivo inmobiliario, desde los obreros, empresarios, profesionales, todos. Dentro de las actividades que vienen desarrollando los técnicos e integrantes de cada una de las entidades que conforman el Foro, están las de poder fijar algunas líneas de acción y proyectos que tiendan a reactivar el sector de la construcción. Estos proyectos no deben quedar simplemente en el debate de esta hermosa convocatoria sino que deben plasmarse los mismos trasladándolos a las autoridades de turno, pues precisamente la idea es fijar que la de vivienda sea una política de estado, independiente del color político de los que oportunamente nos conduzcan. Lo cierto es que le tenemos que decir a cada uno de los candidatos a la Presidencia de la Nación que acá se encuentra el material humano capacitado e idóneo para pergeñar y mantener vigente esa política de vivienda. Desde ya permítanme brindar a los visitantes, con la disculpa de los nuestros, nuestro profundo agradecimiento, es inmensurable el hecho de que podamos tener sentados en este auditorio a quienes representan a todo un espectro internacional, a FIABCI Mundial muchas gracias y realmente vamos a quedar comprometidos a que estas premisas o proyectos que hoy día se manifiesten sean encauzadas por los canales pertinentes. Muchas Gracias.
Sr. René Frank Presidente Honorario de FIABCI Mundial para las Américas y representante de las Naciones Unidas.
Buenas tardes. Es mi turno de agradecer que me invitaran a venir a la Argentina y que se me halla brindado la oportunidad de ayudar a este gran país, a su sector inmobiliario y de la construcción, colaborando con su reactivación a través de nuestras experiencias mundiales.
DANIEL TONG HOW TEO Presidente Mundial de Fiabci.
Agradezco su invitación a venir a la Argentina y la posibilidad de poder colaborar con su país en mi carácter de Presidente Mundial de Fiabci.
Abogado (UBA). Master en Derecho y Master en Administración Pública (Universidad de Harvard). Ex Subsecretario de Inversiones extranjeras y de Obras y Servicios Públicos de la República Argentina (1968-70). Ex Secretario de Estado de Programación y Coordinación Económica de la República Argentina (1976-81). Condecorado por los gobiernos de España, Brasill y Venezuela.
Presidente de la Cámara Argentina de la Construcción. Presidente de Techint S.A. Premio “Empresario security 2000” en el rubro Construcciones. Propulsor del “Plan de Infraestructura Siglio XXI”. Ex Profesor de la Universidad de Buenos Aires y de la Universidad Católica Argentina.
Socio de Auditoría de Pricewaterhouse Coopers. Docente universitario en las Facultades de Ciencias Económicas de las Universidades de Buenos Aires y del Salvador. Asesor de Empresas siderúrgicas, automotrices y de construcción de obras públicas.
Abogada, docente de la Universidad de Buenos Aires, Universidad Austral y la Universidad Argentina de la Empresa. Asesora de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios.
Contador Público (UBA). Estudios de postgrado en Suiza. Socio a cargo del segmento de Bancos Pricewaterhouse Coopers.
Asesor de las UAFJP (Unión Administradores de Fondos de Jubilación y Pensión).
Inicia las exposiciones el Dr. Vega, quien hace referencia a la actual situación política y económica del país. Se remonta a la pasada década caracterizándola en su etapa inicial como un período durante el cual se produjo un crecimiento del país, a partir de la estabilidad económica y cambiaria y de un proceso aperturista de Argentina en el mundo. Dicha estabilidad cambiaria permitió un desarrollo constante de la actividad financiera con un incremento en la política crediticia a mediano y largo plazo y un desarrollo de los instrumentos financieros. Este crecimiento en un clima propicio permitió el desarrollo de prácticamente todas las actividades de inversión en el país. La actividad inmobiliaria y el desarrollo de las obras públicas no fueron ajenos a este período. Este ciclo de la década pasada se comienza a interrumpir en 1998, por diversos factores tales como la desocupación creciente, un fuerte incremento en el déficit público de los estados nacionales y provinciales, estados que en la primera parte de la década se vieron beneficiados por los ingresos adicionales de privatizaciones que les permitieron compensar los déficits de Tesorería que venían teniendo como algo estructural. Hay que destacar la inestabilidad política, producto de las últimas elecciones presidenciales que se puso de manifiesto el año siguiente, luego del cambio de gobierno. A comienzos del 2001, el entonces Ministro de Economía, López Murphy lanzó un fuerte y valiente programa de contención del gasto público que no fue implementado por falta de apoyo político. Este déficit del gasto público, se trató de compensar con nuevos impuestos adicionales, como por ejemplo el impuesto a los débitos bancarios. A mediados del 2001 comenzaron a notarse ciertas restricciones financieras y una constante caída de los depósitos bancarios, producto de la desconfianza creciente que había en el país. Para evitarlo se trató de implementar la ley de intangibilidad de los depósitos que trataba de preservar las características contractuales de todos los depositantes, tanto en la calidad, de la moneda que se había depositado como en los plazos acordados. Generándose mayor desconfianza. A fines del 2001 con el Decreto 1570 del famoso corralito financiero, se acentuó la crisis existente. Este panorama financiero, más el desempleo cada vez mayor y una creciente debilidad política crearon el clima propicio para la caída del gobierno nacional. Los sucesivos cambios presidenciales lograron sembrar una mayor desconfianza. Se dicta la Ley 25561 de Emergencia Pública que elimina la convertibilidad del peso por un dólar y da nacimiento a una pesificación asimétrica que origina una devaluación descontrolada de nuestra moneda, originando un desorden general en toda la economía. El gobierno nacional decreta el default de la deuda pública por lo cual la Argentina queda marginada de todo acceso al crédito y todo apoyo internacional. La ley citada, juntamente con otra serie de disposiciones, además de eliminar la convertibilidad aparejaron como ya dijimos, un verdadero desorden y un caos político económico. Se prohíben las indexaciones y los Bancos están obligados a devolver sus depósitos al nuevo tipo de cambio oficial: a pesos 1,40 cada dólar, también se pesifican las deudas en moneda extranjera en el mercado local, pero las deudas en moneda extranjera con entidades del extranjero deben continuar pagándose en moneda extranjera, por lo cual todas aquellas empresas que han tenido que poner en sus inversiones bienes de capital deben soportar en este momento el pago de esa deuda en moneda fuerte. Se limita y restringe la exportación de divisas, mientras que durante toda la época pasada fue de libre tránsito. Se suspenden temporalmente las ejecuciones judiciales y extrajudiciales por 180 días, incrementándose la falta de previsibilidad jurídica y la desconfianza. Los estados provinciales y nacionales, continuaron con su déficit público y ante la falta de remisión de los fondos coparticipables del estado nacional a las provincias, emitieron su propia moneda funcionando más de 20 monedas, algunas a la par del peso, mientras que otras guardan un valor completamente devaluado. La decisión del gobierno ha sido compensar con mayor carga tributaria estos déficits fiscales. La consecuencia es que este es un panorama de total desconfianza en el cual se imposibilitan los contratos a largo plazo y se ha detenido la inversión de cualquier tipo, incluidas la inmobiliaria y la de la construcción de obras públicas. Como conclusión podemos manifestar que la inestabilidad política de un gobierno de transición como el actual, la inseguridad jurídica a la cual hemos sometido todos nuestros contratos en los últimos seis meses, la falta de un sistema financiero crediticio y la falta de acceso a mercados internacionales de crédito de apoyo internacional hacen a nuestra actual situación económica y política altamente inestable. No obstante, la crisis es una oportunidad de crecimiento y lo es porque las bases estructurales de nuestra economía no están dañadas en la medida que sepamos rápidamente reconstruir la confianza y el crédito.
REGIMEN LEGAL DE LOS CONTRATOS DENTRO DEL SECTOR. LA LEGISLACION DENOMINADA DE EMERGENCIA Y SU INFLUENCIA EN LA SUSCRIPCION DE NUEVOS CONTRATOS
la doctora Alicia Stratta inicia su alocución poniendo de manifiesto que a efectos de referirse al tema consignado en el título parece útil tener una gráfica del tema, comparar la situación que vivimos con la vigente al 2001.
En lo que concierne al llamado derecho común de los contratos contenidos en el Código Civil, el de Comercio, o las leyes a ellos incorporadas, en los contratos bancarios o bursátiles no existen diferencias en sus estructuras o conformaciones de tipos mirados desde el punto de vista de la técnica jurídica pura. Los contratos de compraventa, locación, obra o cuenta corriente bancaria, por ejemplo, mantienen sus elementos tipificantes. Pero no hay duda de que el análisis de la situación de los contratos celebrados antes del 6 de enero del 2002 (o existentes como los denomina la ley 25561) y el análisis meduloso de conveniencia y previsiones que deben tomarse para la celebración de nuevos contratos está señalando que las estructuras tradicionales plasmadas en los tipos contractuales son solo un aspecto de la realidad contractual, insuficiente para asegurar la función que el contrato debe cumplir en el campo económico como el instrumento apto para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tal y como fueron pactadas. Y esta visión de derecho puro es insuficiente porque estos moldes están directamente asentados sobre la política monetaria y cambiaria y que, con base en ella, el Estado se arroga –por la vía de declarar la emergencia– modificar retroactivamente las prestaciones contractuales pactadas –pertenezcan o no al sistema financiero– y fijen normas para los contratantes futuros respecto al modo en que deben establecer las bases económicas de los contratos futuros. El remezón se produce por el cambio en la política monetaria que lleva a que el Estado se introduzca en los contratos vinculados o no al sistema financiero cambiando la moneda en que estaban pactados lo que constituye la base del régimen emergencial con relación a todos los contratos “existentes” – palabra de por sí ajena a la ciencia jurídica– al 6 de enero de 2002. Las nuevas normas derivadas del régimen de emergencia se han plasmado en un cúmulo desorganizado de leyes, decretos de necesidad y urgencia, decretos del poder ejecutivo, resoluciones ministeriales, circulares y comunicaciones del Banco Central, resoluciones de la Aduana y Afip , lo que hace prácticamente imposible la determinación del ámbito de cada una; la coordinación de las mismas dentro del art. 31 de la Constitución Nacional, el juzgamiento sobre el carácter imperativo o dispositivo de los contenidos y los efectos de las normas en el tiempo, resultan un enigma que no encaja dentro de los parámetros de la lógica jurídica y ni siquiera de los cánones que se han seguido en otras situaciones similares. Se ha declarado reiteradamente, que las normas de la emergencia son temporarias a plazo fijo: diciembre del 2003. Pero tampoco esa afirmación es cierta, porque la ley 25561 determinó un cambio sustancial del sistema monetario que perdurará en el tiempo y más allá de diciembre del 2003 al derogar la convertibilidad de la moneda, lo que resulta luego convalidado por la ley 25562 al reformar la Carta Orgánica del Banco Central, por lo cual la lesión de los derechos de propiedad ha quedado congelada en el tiempo. Desde el punto de vista metodológico, no hay “sistema” normativo, no hay principios de organización de las normas y, el Poder Legislativo dicta leyes para reformar los decretos de necesidad y urgencia que dicta el Poder Ejecutivo por facultades legislativas delegadas. Cuando se advierte que algún supuesto ha quedado afuera, o algún grupo hace lobbi para que se reforme alguna de las disposiciones tomadas, se dicta otra reformando los anteriores con lo que aparece una legislación casuista, cuya orientación resulta difícil de descubrir, y no es infrecuente que se vuelva nuevamente a modificar. La reforma monetaria en los contratos se plasma en la pesificación de todas las obligaciones pactadas en moneda extranjera dentro y fuera del sistema financiero, contraidas antes del 6 de enero de 2002. A los primeros –los vinculados al sistema financiero– se añadió la indisposición de los fondos depositados con un sistema de reajuste monetario y devolución pautado, que se ha cambiado sucesivas veces y sigue modificándose. Se da la llamada pesificación asimétrica porque los deudores pagan 1 a 1 y los bancos deben devolver a una paridad de 1.40 más coeficiente de estabilización de referencia, que es un índice de actualización. Esta medida trajo el quebranto del sistema bancario que el Estado “maquilla” indemnizando a los bancos con un bono que aumenta la deuda pública con resultado solo nominal porque no crecerá la confianza de los depositantes cuando el respaldo es un crédito contra un sujeto en default. El resultado visible es la pérdida total de confianza de los depositantes en el sistema y , la desaparición de la capacidad prestable de los Bancos. En síntesis, no hay financiación bancaria posible para obras, emprendimientos o saldos de precio por ventas a consumidores o inversores. Los contratos no vinculados al sistema financiero se pesificaron en la paridad 1 a 1, con aplicación de un índice de variación de precios o de salarios, con lo cual se han licuado los derechos de los acreedores que cobrarán sus acreencias absolutamente depreciadas. Esta situación ha llevado a la desaparición de la inversión privada en cualquier proyecto y quienes han logrado juntar dinero han invertido en campos o en inmuebles existentes, pero no arriesgan su capital en proyectos futuros. Luego del 6 de enero de 2002 teóricamente las partes pactan en un sistema de libertad. Y ello es teórico porque si se quiere emprender un contrato de duración existirán dificultades para determinar el valor de la moneda futura. Sigue vigente la posibilidad de contratar en moneda extranjera y esta obligación es legalmente de dar suma de dinero. Con un sistema de cambio libre cualquier persona puede adquirir las divisas, y así cumplir la obligación contraída. Pero esta posibilidad se dificulta ante las disposiciones cambiarias que acaban de limitar la cantidad de dinero que puede adquirirse mensualmente. La prohibición de reajuste de las deudas dinerarias pactadas en moneda nacional vuelve a la discusión nominalismo-valorismo. La experiencia jurídica de larga elaboración durante la también larga experiencia de la inflación demuestra que este principio no resistirá la doctrina judicial sentada por la C.S.J.N. en 1976 que “en situaciones regidas por la justicia conmutativa debe estarse a la igualdad efectiva de las prestaciones recíprocas…dado que el dinero no es un fin ni un valor en sí mismo …y la igualdad exige que la equivalencia de las prestaciones recíprocas responda a la realidad de los valores..”
Con el camino seguido se destruyó el valor confianza indispensable para la estabilidad de las instituciones, pero además, se cerró la economía con el control de cambios y la limitación de remesas y pagos al exterior , se alentó el proteccionismo, sin ir más lejos, se ha intentado desempolvar la vieja ley de abastecimiento a la que se reformó con mayores multas y, una ley recreó la “Comisión Nacional de la Yerba Mate”, con tufo de las viejas juntas reguladoras. Es decir hemos vuelto al aislamiento y al proteccionismo que sin dar ninguna solución, han traído más desorden y pobreza. Y, para remate, nuestros dirigentes, desafiando a la globalización, nos invitan a “vivir con lo nuestro” o nos instan al “compre argentino”, lo que ha llevado a quienes vivimos con la tinta fresca en la mano, que debamos pensar dos veces antes de comprar un simple cartucho de tinta para nuestra impresora, y si nos decidimos al gasto, debemos encontrar el producto en el mercado. Es posible que nuestros dirigentes, amurallados detrás de sus propias ideas miopes, no puedan advertir el sentido que tiene el llamado de todos los gobernantes de los países a quienes se les requiere ayuda, cuando les contestan que ello depende de un plan sustentable. Este es el verdadero embate que han sufrido los contratos cuya suerte está ahora en manos del Poder Judicial, añadiendo una cuota más de incertidumbre. La Corte ya ha declarado con relación al denominado corralito que “excede el ejercicio válido de los poderes de emergencia, ya que aún en esas situaciones... el Estado no puede trasponer válidamente el límite que señala el art. 28 de la Constitución Nacional y preterir su inexcusable rol como gestor del bien común. La norma en cuestión afecta, por tanto, en forma directa e inmediata las garantías previstas por los arts. 14 bis y 17 de la Constitución Nacional así como las previsiones del art. 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, Pacto de San José de Costa Rica”. La Sala V en una acción promovida por el Defensor del Pueblo de la Nación se ha declarado la inconstitucionalidad de la pesificación de los depósitos bancarios y de las normas que instrumentaron la indisposición y reprogramación de los plazos.
EL SISTEMA FINANCIERO EN ARGENTINA ANTES Y DESPUES DE LAS MEDIDAS DE EMERGENCIA
El desarrollo de este tema está a cargo del doctor Carlos Pace quien inicia la exposición recordando cuáles son las bases de este sistema:
En definitiva existía la posibilidad de generar un Horizonte de Planificación para todos los participantes de la economía real. Para las personas que confiaban sus ahorros a los bancos o invertían en títulos públicos, para las compañías que invertían sus excedentes financieros o tomaban fondos para financiar proyectos de inversión sobre la base del crecimiento económico esperado y fundamentalmente para las personas que decidieron comprar bienes inmuebles o durables financiados a largo plazo originando un crecimiento real de la economía. Cuál fue la consecuencia de este marco: la existencia de fuentes de financiamiento - Un sistema financiero local con liquidez suficiente para financiar el consumo y la producción - Un mercado de capitales local y en el exterior que financiaba necesidades a largo plazo La pregunta que nos debemos hacer es ¿qué le pasó al sistema financiero? ¿Fue un problema de liquidez o de solvencia? El siguiente gráfico tiene como finalidad desarrollar los cambios de situación producidos desde diciembre de 1999 hasta noviembre de 2001
12/99
12/00
11/01
Disponibilidades
9100
9300
9500
Títulos públicos
15800
13900
6700
Prestamos sector público
12100
15100
21200
depósitos
81500
86500
69800
patrimonio
16500
17000
16400
Cartera comercial
62,1
61,2
60,1
Cartera cons/vivien
32,2
32,6
33,5
Cartera sit. 1
85,5
85,1
83,4
Capital
Integración Basilea
263
265
292
Integración s/activos
21
23
Qué pasó? Las circunstancias antes mencionadas trajeron aparejados: - Pérdida de confianza en el gobierno por falta de financiamiento y utilización compulsiva de fondos del sistema - Restricción al acceso al crédito internacional - Falta de confianza en los gobiernos provinciales que financiaban sus déficit en el sistema financiero con altas tasas y afectando fondos de la coparticipación Todo ello originó una corrida general por desconfianza en el gobierno y no en la salud del sistema que no fue parada ni con la ley de intangibilidad de los depósitos que decía algo como: "el estado en ningún caso podrá alterar las condiciones pactadas entre los depositantes y los bancos" A partir de esta situación se genero todo lo que conocemos: el corralito, la prohibición de giros al exterior, cayó el mercado de cambios, la derogación de la ley de convertibilidad, la devaluación del peso y el golpe final al sistema financiero: la pesificación asimétrica. ¿Por qué asimétrica? Porque los activos se pesificaron a una relación 1=1 y los pasivos a 2 relaciones diferentes: depósitos 1=1,4 y líneas del exterior y ON 1=cambio libre. Este efecto es compensado por un bono nacional
Hoy se habla de bancos transaccionales, bancos off-shore, bancos de inversión etc. Bancos transaccionales: pueden ser una solución para las necesidades operativas de las personas o sociedades mediante operaciones pasivas como cuentas corrientes, cajas de ahorro, plazo fijo en todos los casos con altos encajes de liquidez. También puede ser una solución para el financiamiento del consumo de corto plazo mediante operaciones como adelantos en cuenta corriente, descuentos de cheques, tarjetas de crédito y préstamos personales con descuento directo del salario. Pero estos bancos no le podrán dar respuesta al financiamiento de la inversión, al crédito hipotecario y al crédito prendario. Bancos de inversión o bancos off-shore: estos bancos podrán dar respuesta a las necesidades de ahorro de un segmento muy limitado de nuestra población y a las necesidades de inversión de los excedentes financieros de las sociedades mediante la seguridad que los fondos depositados son invertidos en el exterior y bajo la ley extranjera. En este contexto queda marginada la banca universal que financia el desarrollo de la economía real. Y esto será así hasta que se vuelvan a dar los factores que sustentaban a nuestro viejo sistema financiero:
En definitiva necesitaremos que exista la posibilidad de generar un Horizonte de Planificación para todos los participantes de la economía real. Para las personas que confíen sus ahorros a los bancos o compren títulos públicos, para las compañías que puedan invertir sus excedentes financieros o tomar fondos para financiar proyectos de inversión sobre la base del crecimiento económico esperado y fundamentalmente para las personas que decidan comprar bienes inmuebles o durables financiados a largo plazo originando un crecimiento real de la economía.
LA SITUACION ACTUAL DE LAS EMPRESAS DE OBRAS Y SERVICIOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA
La exposición de este tema queda a cargo del doctor Carlos Aberastury, quien expresa que el enfoque de la misma será desde el punto de vista de los fondos de pensión, cómo funcionaban, cómo se suscitó la crisis y cómo creemos que puede llegar a ser la situación a partir de ahora. La ley 24241 fija que todos los empleados tienen que hacer una contribución definida a los fondos de jubilación y permite la sustitución de un sistema estatal por un sistema privado.
Esta ley a su vez fija los límites de inversión para los fondos de pensión, permitiendo un máximo de un 10% en el exterior, es decir que el otro 90% debe ser invertido en el país. A su vez establece que todas las inversiones deben efectuarse a través del mercado de capitales, pues habla de instrumentos que cotizan, es decir, ningún fondo de pensión -por más bueno que sea el proyecto- puede financiar un proyecto individualmente y también fija que ningún fondo de pensión puede tener más de un cierto porcentaje de una emisión, es decir debe haber otros inversores para que puedan invertir. Otro punto para mencionar es que hay un límite máximo de un 50% de deuda pública, es decir que el otro 50% debería haber ido al sector privado. Esto se hizo pues estamos en un período de transición en el cual se financió al Estado a través de las contribuciones que uno hacía y esas contribuciones eran para los jubilados pero había que financiar al sistema estatal. A su vez se hizo un menú de inversiones en el cual se fijaron títulos públicos, obligaciones negociables, acciones, cédulas hipotecarias y fideicomisos financieros y un menú muy variado para un inversor que pueda hacerlo a través de un mercado de capitales. Un afiliado inicial en ese momento tenía 30 años, en nuestro país se jubilan a los 65 años los varones, y a los 60 años las mujeres, existen unos 30 años de inversión, un plazo muy largo, por eso debe ser muy positivo que aparezcan los fondos de pensión en la construcción. Los fondos de pensión consiguieron en estos años que estuvieron funcionando con este mercado libre tener hasta 8 puntos de producto en ahorros y tener un flujo anual de aproximadamente un punto de producto, cuando uno lo mira en términos activos observa que alrededor del 20% de la deuda argentina lo tenían los fondos de pensión, una de las cuatro acciones que estaba flotando en la bolsa la tenía los fondos de pensión y, a su vez, en el sector privado, por ejemplo, en los Bancos el 60% de los plazos fijos a más de sesenta días lo tenían los fondos de pensión. Había inversores a largo plazo y lo que nos estaba faltando en este momento eran instrumentos para poder invertir. En el desarrollo de esa crisis para los fondos de pensión el primer golpe fue un decreto del mes de diciembre el que obligó que todos los vencimientos que estaban teniendo los fondos de pensión al sistema financiero debían ser aplicados para el uso de letras del gobierno nacional y elevó el límite máximo del 50% de los títulos públicos al 100%, es decir básicamente lo que se hizo fue una expropiación de esos fondos. A raíz de esto, se llevó a cabo un juicio y hubo un fallo positivo en primera instancia, que salió recientemente, y que probablemente sea apelado por el Estado. Generó que los activos que estaban en un 90% en dólares quedaran pesificados y por eso se interpusieron recursos administrativos y amparos. Ha habido una apropiación por parte del Estado de los fondos y es importante, pues constituye la tercera parte de los ahorros, quedan las otras dos terceras partes y en ellas debemos tratar de focalizar nuestro esfuerzo a partir de ahora. Es complicado pensar por donde puede venir el financiamiento a la Argentina, con sectores externos que desconfían, Bancos que tratan de recuperar activos para poder congelar los depósitos que tienen. Creemos que a través de los fondos de pensión que están invertidos en la Argentina, existe una vía de inversiones a largo plazo, y básicamente lo que queremos es compartir el riesgo con el sector real. Si bien debe hacerse por instrumentos tales como las cédulas hipotecarias, sabemos que es muy difícil salir hoy si nadie ayuda a la construcción inicial, porque básicamente se está tratando de salir por la vía de los fideicomisos financieros y eso nos va a permitir diversificar las carteras. Básicamente se están analizando los temas de exportaciones y de vivienda, hay un tema clave que es la caja nueva que pueda haber o sea que los fondos de pensión sigan recibiendo dinero, el año pasado se disminuyó el aporte del 11 al 5% y esto implica menos ahorro interno y vemos que es un punto clave que puede generar ahorro interno y que puede ir a la inversión. Otro punto muy importante es el de los contratos, es decir, como se deben fijar los precios en los acuerdos a largo plazo, pues hoy en la Argentina no se puede indexar. Se debe plantear el ajuste de todos los proyectos por el índice de la construcción o el del salario, de forma tal de poder preservar el valor de nuestros ahorros. Existen problemas operativos para poder realizar estos ajustes de acuerdo a la legislación vigente. Para poder aprovechar esta oportunidad en el mediano plazo primero debemos poner las cosas en orden. Es decir producir una modificación de las leyes que no permiten los ajustes.
la SITUACIÓN de las empresas de obras y servicios en la argentina Cierra este panel de expositores el ingeniero Eduardo Baglieto –Presidente de la Cámara Argentina de la Construcción quien, en primer termino agradece a FIABCI por hacer posible su participación en este importante Simposio sobre la Actividad Inmobiliaria en Argentina y expresa la simpatía de la Cámara Argentina de la Construcción por la constitución del Foro Constructivo Inmobiliario, en el cual actúan en forma conjunta distintas Cámaras, Colegios y Asociaciones Profesionales, la Unión Obrera de la Construcción, Asociaciones y Empresas, planteando el grave problema que aqueja a la industria de la construcción y analizando posibles soluciones. La industria de la construcción está inmersa en el país y sufre y amplifica sus ciclos positivos y negativos. Llevamos muchos años de ciclo negativo con una recesión que abate, casi destruye a nuestro sector. Por eso este Simposio de FIABCI en el que se van a escuchar propuestas y medidas para superar la crisis, significa un aporte extraordinario en un momento sumamente crítico. Ya se habló de la crisis que estamos viviendo pero algunos números de la construcción nos dan una idea de la gravedad de la situación por la que atravesamos. Mientras que el producto bruto interno cayó un 5,5% en 2001 frente al 2000, en el mismo período el producto bruto de la construcción cayó el 13%. La caída en el primer trimestre del 2000 en relación al primer trimestre del 2001para la construcción fue del 41%. El índice de la actividad de la construcción lleva en lo que va del 2002 con respecto al 2001 una caída del 39%, la mayor en toda la historia. La caída de la construcción arrastra a todas las industrias de insumos. La disminución del consumo va desde el 34% en hierro redondo, 36% en cemento Pórtland y 51% en asfalto. Los metros cuadrados a cubrir en el 2002 con respecto al 2001 caen en todo el país 57% y en la ciudad de Buenos Aires 68%. El país tiene tres millones de desocupados y un conocido economista dijo hace muy pocos días que una Argentina con tres millones de desocupados no es viable. Los obreros directos de la construcción eran 880.000 trabajadores al comienzo de 1999 y 404.000 en el segundo trimestre del 2002. Hemos perdido casi 500.000 puestos de trabajo desde el ´99 al 2002. Podemos estimar sumando todos estos proveedores, insumos, transporte, una pérdida cercana al millón de puesto de trabajo, un tercio de la actual desocupación. En nuestra visión no habrá solución al problema de la desocupación si no se le encuentra solución a la inversión en construcción. En esta grave situación no puede esperarse que ningún sector del país deje de estar arrastrado por la crisis, obviamente en gran medida el sector que representa la calidad de vida es el inmobiliario. ¿Por qué llegamos en el ámbito de la construcción a esta situación? Hemos visto por qué llegamos en el país. Hemos dado muchas cifras, yo agregaría que también existieron graves errores de política económica y de política productiva. La Argentina pasó de una economía absurdamente cerrada a una economía ingenuamente abierta que destruyó su aparato productivo. No encontró un valor medio para pasar de ser uno de los países más caros del mundo a uno de los países más baratos del mundo y creo que la clave está en que la estabilidad política, las reglas claras permitan de una vez por todas que la Argentina encuentre el camino del medio de este péndulo. La crisis del país afecta a la construcción en sus cuatro principales clientes, por un lado a la actividad industrial: la inestabilidad en el país ha detenido la inversión productiva. Esta área requiere mucho tiempo para volver a ponerse en marcha porque necesita de estudios de inversión, de mercado, búsqueda de financiación, por largo tiempo, no tenemos una inversión industrial importante en la Argentina como hubo en los primeros años de la década ´90. Otro usuario de la construcción son las empresas de servicios públicos, telefonía, gas y electricidad. La situación reinante ha paralizado las inversiones y en algunos casos la misma recesión las hace innecesarias, todo ello conduce también a una paralización de la construcción. Otro importante cliente y tercero es el Estado, hoy quebrado y sin financiación no está realizando obras públicas con lo que a mi juicio agrava la crisis y agrava el ciclo económico negativo. Y todos estos factores afectan al cuarto cliente de la construcción que es el sector inmobiliario que se encuentra sin demanda, sin financiación y por lo tanto hoy imposibilitado de desarrollarse. No es por tanto de extrañar la caída de todos los indicadores que he citado antes en los últimos cuatro años de la historia Argentina. Hay solución? Por supuesto, habrá, no tenemos soluciones mágicas pero si tenemos caminos que deben seguirse indefectiblemente para poder comenzar a ver una luz de esperanza al final del túnel y obviamente pongo estos caminos siempre detrás de una estabilidad política institucional que es la regla numero 1 para que algo pueda tener viabilidad y credibilidad. En primer lugar yo invitaría a todos, autoridades y profesionales a pensar nuevamente en el plan de infraestructura siglo XXI que las entidades presentes en la Argentina lideradas por la Cámara Argentina de la Construcción elaboraron y entregaron al anterior gobierno en 1999 y que dicho gobierno había adoptado como su política de Estado pero que no tuvo capacidad de implementar. Creo que otra hubiera sido la solución en la situación de Argentina si a mediados del 2000 el nuevo gobierno hubiera comenzado con el plan que las entidades de la construcción le había entregado. Hoy lo pienso para el mediano plano y no para el corto plazo, pero quiero recordar a todos Uds. una inversión de 20.000 millones de pesos en el quinto año que creaba 500.000 puestos de trabajo directos por cinco años, que estaba constituido por proyectos evaluados por estabilidad económica y social pensados para el desarrollo del país, que generaba una tasa interna de desarrollo a nivel global muy elevada como lo había demostrado el estudio elaborado por el Dr. Ricardo López Murphy y encargado por la Cámara Argentina de la Construcción, habría generado un producto bruto interno no menor al 4% y con él obviamente se habría desarrollado una importantísima actividad inmobiliaria de accesorios como consecuencia del propio crecimiento del país. 20.000 millones de pesos, la pesificación asimétrica aún no está resuelta, no conozco las cifras de hoy en día, pues como acá se explicó, cambian todos los días. En un momento de este año se había hablado que el costo para el país de compensar las pérdidas de los Bancos era de 20.000 millones de pesos, será un bono, pero algún día se pagará, también el plan de infraestructura era financiable y algún día se iba a pagar. No habrá salida para la profunda desocupación, la profunda recesión, sin una fuerte inversión de dinero en el sector de la construcción. La inyección de fondos debe provenir parcialmente porque mucho no da el país pero también se debe pensar en una profunda ayuda externa a un país en graves problemas como es Argentina con este objetivo. Así pasó en la Italia de la post guerra, así pasó en la unificación de las dos Alemanias, así se piensa en todos los países del mundo que fueron afectados por profundas crisis, EEUU inyectó fondos de viviendas fuertemente después del 11 de septiembre del 2001. Argentina debe lograr poner en marcha la rueda de la economía hoy estancada, con ello habrá un punto de partida importante para el crecimiento de la actividad inmobiliaria. En el corto plazo la Cámara de la Construcción pensó en inyectar fondos existentes en el país, los fondos creados a través de las tasas sobre gas oil y sobre la nafta y otros fondos específicos y propuso a este gobierno derivarlos rápidamente hacia el sector inmobiliario a la creación de viviendas porque entendía que si bien el plan de infraestructura es un plan de desarrollo para todo el país hoy la urgencia es la ocupación y la vivienda ocupa 2,5 veces más personas que el plan promedio de infraestructura por cada peso que se invierte. Este plan lamentablemente todavía no se pudo poner en marcha aunque debo reconocer que las actuales autoridades están haciendo esfuerzos para poner algunas obras en marcha en un tiempo relativamente breve. Tenemos empresas nacionales técnica e intelectualmente con ganas de desarrollar, obviamente ellas tienen que superar los tremendos golpes financieros que han padecido. Además de en la estabilidad política las próximas autoridades deben basarse en tomar en la Argentina como política de Estado un modelo productivo que incluya el sentido de pertenencia y participación. Se debe volver al crecimiento económico basándose en el sector productivo. Es necesario inducir coordinación y racionalidad entre el gobierno y las fuerzas productivas. Adquirir una fuerza anímica positiva, una mentalidad positiva en todo sentido. Para esto es necesario un catalizador y el catalizador no puede ser otro que el conjunto de las empresas y empresarios que entienden el desarrollo como elemento fundamental en el país. Argentina tiene bases culturales y sociales sólidas, la sociedad apoya la estabilidad, está convencida de realizar correcciones para alcanzar el equilibrio, el territorio es amplio, los recursos naturales son bases sólidas para volver a crecer, para ello es absolutamente necesario que los futuros gobernantes tengan en claro las ideas y el camino que nuestro país debe encarar.
Si no hay reactivación en la industria de la construcción es difícil que haya una reactivación general de la economía dado el estado de deterioro al que ha llegado la economía. La devaluación sin duda mejoró alguna actividad industrial en la Argentina pero fíjense ustedes que esta actividad industrial que se está reflejando en mejoras en el agro, en mejoras en la exportación de algunos bienes y servicios, sin embargo no ocupa casi personal y el problema grave que estamos viviendo, es el problema de la desocupación que nos lleva a una inseguridad que pone al país en una situación difícil, poco viable, creo que no se soluciona si no se pone en marcha algo del millón de desocupados en la construcción. Es evidente que no podemos pensar en los megaplanes que habíamos elaborado antes del anterior gobierno, realmente no pienso que hoy esos planes sean viables. Entonces hay que combinar dos cosas, uno es el trabajo que podemos hacer con los fondos disponibles internos, estos son los disponibles, no nos olvidemos que está la tasa del gas oil y la de la nafta con las cuales se comenzaron a construir todas las rutas del país. Entonces con esa tasa bien dirigida y no dirigida a tapar otros agujeros, sino para los que fueron dirigidos, con pequeños montos dispuestos en el presupuesto nacional en el 2002 y ahora en el 2003 para obras de infraestructura, con préstamos del BID que son fáciles de colocar en masa si no caemos en default en uno o dos meses, con estos fondos sería factible crear un programa limitado de inversión en construcción en Argentina. Y es el que el gobierno en poco tiempo habló de poner en marcha cuatro grandes obras más mil millones de pesos, etc. Esos fondos están y es factible ponerlos en marcha, hoy no están funcionando diría yo por problemas burocráticos pero no porque no esté el fondo disponible para poder hacerlo. Sin embargo este es un paliativo que va a poner en marcha algo del aparato que está totalmente detenido pero estoy convencido que el gran golpe, que es la construcción masiva de los cinco mil millones de pesos por año, que significaba un plan de este tipo y que pone en marcha mucha gente cuando está en funcionamiento, solo puede darse hoy con una fuerte ayuda externa. Hubo un economista americano que desconfiando de la Argentina dijo que Argentina puede salir adelante si hace un enorme plan de obras públicas pero como no tenemos confianza en Argentina debe ser monitoreado, dirigido y manejado por el Fondo Monetario Internacional. Yo es como que hasta acepto esto, hay que controlarlo como sea pero necesitamos una ayuda externa como se hizo en los otros países que tuvieron problemas, para comenzar con esto. Hace bastante tiempo, cuatro o cinco años estuvo acá Kohler, el actual presidente del Fondo Monetario y en una discusión que tuve el gusto de tener con él hablaba de ajustes de ajustes y yo le dije que estábamos cansados de ajustes en la Argentina y le conté la parte de inversiones en obras públicas que no existía y me dijo que no se estaba refiriendo ajustes de inversión de obras públicas, no se olvide que soy alemán y vengo de un país que se ha unido con las obras públicas de Alemania del Este, creo en la reactivación a través de la inversión. Me estoy refiriendo al enorme gasto improductivo que ustedes tienen, creo que los gobiernos no entendieron ese mensaje.
PANEL II
LOS MERCADOS INMOBILIARIOS INTERNACIONALES
INTEGRANTES DEL PANEL Coordinador Dr. Guillermo Walter Klein PANELISTAS Dr. John T. (Jack) Howley Jefe de la delegación estadounidense en las sesiones habituales de las Naciones Unidas. “AB” de la Universidad Rutgers y “SM” del Instituto de Tecnología en Massachussets (MIT). Vicepresidente Ejecutivo de la Fundación Internacional Inmobiliaria. Consultor para el Hábitat de las Naciones Unidas y la Agencia Estadounidense para el Desarrollo Internacional en Temas de Vivienda, Inmuebles y Asuntos Urbanos. Vicepresidente de la División de Operaciones Internacionales de la Asociación Nacional Inmobiliaria (NAR). Comisionado FHA Delegado para el Departamento Estadounidense de Programas de Vivienda y Urbanos.
Licenciado Víctor Hugo Moscoso Oficial de Inversiones Senior en el Grupo de Servicios Financieros de la Corporación Interamericana de Inversiones. (IIC) Banco Interamericano de Desarrollo. “MBA” Especializado en Finanzas Internacionales en la Universidad de George Washington y “BS” en Servicio Exterior Especializado en Negocios Internacionales en la Universidad de Georgetawn. Responsable de las Actividades de ICE con intermediarios financieros y de las transacciones del Mercado de Capitales en los Países del Cono Sur.
Señor E. Rene Frank Consultor de importantes empresas, bancos y grupos de inversión financiera e inmobililarias internacionales. Autor de varios libros y artículos sobre el Mercado Inmobiliario internacional. Consultor para el Departamento de Estado Estadounidense.
Profesor Mauro Gabriele Master de la Universidad de Nueva York (“NYU”) en Valuación de Bienes Raíces. Profesor de la NYU en cursos de grado y postgrado.
Ingeniero Romeu Chap Chap Presidente de Secovi (Sindicato de Empresas de Compra, Venta, Locación y Administración de Inmuebles de San Pablo, Brasil).
Señor David Segrest Ex Presidente de FIABCI Estados Unidos
Señora Nery Alvarez
LA DINAMICA DE LOS CICLOS INMOBILIARIOS EN EL MUNDO DESARROLLADO
Exposición a cargo del profesor Mauro Gabriele
Históricamente, en Estados Unidos, los ciclos inmobiliarios tienen tendencia a durar doce años, mas los de memoria de la gente duran nueve años. Los ciclos tienden a repetirse sin que la gente recuerde. Es muy probable que dentro de cinco años en la Argentina se repita el ciclo que tuvieron en 1995 cuando todo marchaba bien. Tendemos a olvidar el pasado. Pero hay otros factores que también deben tenerse en consideración. Como ya dije los ciclos no son algo grabado y preciso, pueden durar once, quince u ocho años, dependiendo de los esfuerzos económicos que dirigen un país y un Mercado. Pensamos que las cosas son a corto plazo, pero la industria de bienes raíces es a largo plazo y este es un factor muy importante para tener en cuenta porque debemos pensar en términos de largo plazo. Las leyes inmobiliarias deben tener en consideración proyecciones de largo plazo, cinco años en términos de bienes raíces son como un día, alguien puede comprar una casa y vivir ahí 30 años, una vida, así que tres o cuatro años no son nada. En mi opinión la legislación Argentina atinente a temas inmobiliarios no es adecuada, en tanto y cuanto no promueve el desarrollo inmobiliario. Les doy un ejemplo, su ley de locaciones permite al locatario rescindir el contrato a partir de los seis primeros meses del mismo, pagando una suma equivalente a un mes de alquiler. En los Estados Unidos se solicitan préstamos en los Bancos en base a las rentas de los contratos. No hay razón para invertir en la construcción de un edificio que después va a quedar vacío. Los ciclos cambian constantemente porque la tecnología y el comportamiento de la gente está en constante desarrollo. Las reglas de la economía van cambiando también con los avances de la tecnología y de la sociedad, veamos eso como una oportunidad para la Argentina, a pesar de que los ciclos en la Argentina son muy extremos, muy altos o muy bajos. Cada vez que se vende una casa, que se construye una vivienda, desde los albañiles, los fabricantes de ladrillos, los obreros que hacen la mudanza, la inmobiliaria que vende, el escribano interviniente, los pintores, etc. Suman un gran número de personas que trabajan y ganan y esto genera una sinergia en la economía. Si ustedes pueden pensar en un plan nuevo para crear tres millones de viviendas, pueden generar fácilmente un ciclo próspero, pero para ello es necesario realizar cambios a nivel político y legislativo. La solución de los problemas muy complicados, a veces es simple. Por ejemplo, existe la posibilidad de crear un fondo para préstamos hipotecarios utilizando bonos en la Argentina y si cada habitante de la Argentina compra un bono de un peso ya tenemos 37 millones de pesos. Si alguna de las empresas que están en el país, como por ejemplo Wall Mart, u otras, compran una porción mayor, se pueden formar fondos inmediatos de más de100 millones de pesos. Estos fondos pueden ser distribuidos para dar hipotecas a las empresas que construyen viviendas aquí en el país. Ese sería el inicio del ciclo de oro. Pero estos fondos que son del pueblo deberán ser administrados de una manera transparente, precisa y sin que desaparezca un centavo.
doctor John T. (Jack) Howley Inicia su exposición sobre este mismo tema y en primer término pone de manifiesto su agradecimiento por tener la oportunidad de participar en este Foro. Señala que en la Argentina se tienen las ideas que deben ser utilizadas para salir de la crisis. Explica la razón por la cual hay un mercado tan amplio en Estados Unidos y es porque allí existen estabilidad, seguridad, antecedentes legales que todo el mundo conoce, porque es un mercado práctico, con variedad de instrumentos, financiamiento y apoyo del gobierno nacional y muy buen tratamiento impositivo. En Estados Unidos el financiamiento del gobierno es nacional, local. Y existe también un muy grande mercado secundario. Respecto de la actual situación en la Argentina, hay muchos artículos en Estados Unidos y como todos ustedes ya saben, dicha información señala que la situación es muy mala, no es necesario volver a tocar los puntos de los que ya se han hablado, pero el sector de la construcción ha caído y millares de argentinos se encuentran en la indigencia. Hace pocos días, en un informe de Transparencia Internacional, -una organización que publica información sobre producto global- especialmente del sector público, hace pocos días se mencionó que la Argentina está en el número 70 dentro del tope de 102 países. Además, un informe de nuestra Embajada en Buenos Aires menciona que las empresas enfrentan en este país problemas de fraude y corrupción. El New York Times hace algunos días mencionó que Estados Unidos tampoco está libre de corrupción y voracidad pero observó que lo que diferencia a los Estados Unidos es la capacidad de su sistema que le permite dar a conocer y corregir estos excesos mejor que a la mayoría de los otros países. Preguntó el mismo artículo: ¿Cuántas veces se escucha que se han castigado, se han corregido estos problemas, en México, Argentina, Rusia o China?, entonces, una de las cosas que parecen importantes es que este Foro de asociaciones profesionales, recientemente integrado en la Argentina, debe realizar un gran esfuerzo para recuperar la confianza del pueblo y del mundo en este país. Demandando, ética, fundamentalmente, en la actividad política. El otro punto importante, que cabe destacar, es que en los Estados Unidos existe el lobby. Por ejemplo la Asociación Nacional de Bienes Raíces cuenta con 800.000 miembros, muy bien organizados en cada Estado y así también otras Asociaciones como la de Construcción de Viviendas, cuentan con un grupo coordinador muy importante que regularmente enfrenta al gobierno con sus ideas sobre las políticas a seguir por intermedio de sus delegados. Con esto quiero significar que en la Argentina el camino a seguir no es el que cada Asociación deba hablar individualmente con el gobierno, sino más bien que debe establecerse un sistema de coordinación formal entre todas las asociaciones para establecer las pautas generales de trabajo y los objetivos a perseguir. Enfrentando el problema económico de la depresión en los Estados Unidos, en el año ´29, Franklin Roosvelt reunió a un equipo de cerebros para pergeñar políticas a efectos de sacar al país de un pozo similar al que se encuentra hoy la Argentina. Ustedes deberían hacer algo similar.
ingeniero Romeu Chap Chap A continuación expone sobre la situación del mercado inmobiliario brasileño. Inicia su alocución manifestando que Brasil tiene un problema similar al de la Argentina. A partir del ´95 con la crisis mexicana, la devaluación brasileña y luego la crisis argentina, en Brasil las personas que pidieron financiación no pudieron pagar sus créditos, tenían un problema más grave en la primera parte del actual gobierno, pues se trató de acabar con la indexación monetaria con el sistema brasileño típico que tiene intereses pero con corrección con la inflación. En primer término se creó un sistema que cambió el tema de la indexación, así en la libreta de ahorro se observaba la misma indexación que tenían los contratos inmobiliarios. Por ejemplo, existía una inflación de un 10%, una corrección de un 10% en los contratos inmobiliarios y un 10% más o menos en los créditos de las aplicaciones en la libreta de ahorro. En los primeros tiempos del gobierno de Collor se cambió la creencia de que se había terminado con la inflación por decreto y se cambió la forma de indexación, así la actualización de la remuneración de las libretas de ahorro pasó a ser por una cesta de intereses, la indexación de los contratos inmobiliarios pasó a operarse no solo por la inflación sino por una cesta de aplicaciones financieras, esto creó un problema para todos los usuarios que tenían un contrato basado en su salario, en su rendimiento y se perdió completamente esta correlación. Los Bancos y el gobierno a partir de este momento también aplicaron el financiamiento inmobiliario. Devino así la crisis de los bancos, produciéndose la quiebra de tres bancos brasileños y el gobierno efectuó una corrección permitiendo congelar los créditos de la libreta de ahorro específicamente destinado al financiamiento inmobiliario. Consecuentemente este gobierno por razones originadas en el gobierno anterior, no contó con financiamiento. El único agente financiero que intentó y está intentando hacer algo es la Caja Económica Federal que pasó a tener recursos del Fondo de Garantía por tiempo de servicio que es un sistema que también fue creado para los jubilados. Con el cierre de un Banco Nacional de Habitación y al pasar esta caja económica a ser la gestora de los recursos, los aplicó para la población de baja renta. Si trazamos un paralelo de la crisis de financiamiento inmobiliario a largo plazo, veremos que al inicio de los años ´80 se financiaban alrededor de 500.000 unidades, en los años ´90 se financiaban alrededor 45.000 unidades, y en el comienzo de esta década se financiaban menos de 30.000 unidades, mientras que la población brasileña creció más o menos quince millones de habitantes en ese período. Nosotros no tenemos un buen financiamiento por eso se están tomando algunas medidas al finalizar este gobierno como consecuencia de las próximas elecciones. El gobierno decidió ahora obligar a los Bancos que tengan 30 billones de reales a devolver ese dinero para aplicar al mercado inmobiliario. Por acuerdo hecho en el Banco Central, los bancos están ahora obligados a devolver para el mercado inmobiliario 30 billones en 6 meses a partir de septiembre. La experiencia sobre financiamiento en Brasil es bastante larga y se está desarrollando con recursos propios, productos de valor agregado muy altos. Además, a raíz de la crisis Argentina se ha producido una aceleración del mercado en Brasil, existiendo ahora, una mayor cantidad de personas que quieren retirar sus fondos.
SRA. Nery Alvarez Expone sobre la actual situación del mercado inmobiliario costarricense. Destaca que en estos momentos el mismo está teniendo un gran auge, sobre todo en dos vertientes, la residencial y la comercial. En el área de viviendas el gran auge es en materia de condominios. ¿Por qué condominios? Porque el precio de la tierra en Costa Rica está sumamente alto y hay que aprovecharla al máximo. Costa Rica lamentablemente no escapa a la inseguridad que se vive a nivel mundial y los condominios que se construyen bajo la ley de propiedad en condominios, ofrecen una mayor seguridad. Hemos aprendido a compartir gastos. Desde el punto de vista comercial, se están construyendo gran cantidad de centros comerciales. Costa Rica es un excelente país y punto de inversión, nuestra Constitución no le prohíbe a ningún extranjero que compre nuestras tierras. Nosotros somos un país de derecho y tenemos un campo legal, bastante seguro para la inversión y la tenencia de tierras. En cuanto al financiamiento, tanto la banca estatal como la privada están siendo sumamente competitivas, antes debíamos hacer grandes filas y teníamos que ser amigos de algún director de Banco para conseguir un préstamo, hoy es todo lo contrario, llegan a tocar nuestras puertas para ofrecer financiamiento. Con relación a las disposiciones acerca del plazo, tenemos de 8 a 30 años, de 8 a 10 años sobre todo para la compra del lote y de 8 a 30 años para la compra de vivienda. El gobierno está haciendo gran hincapié en este tipo de financiamiento para que todos nosotros tengamos vivienda propia. Con relación a la moneda, la propiedad en Costa Rica está prácticamente dolarizada y el financiamiento se acuerda en dos monedas, el colón, que es la moneda local y los dólares. Con relación a los intereses estamos con 6.95 cuando el préstamo es en dólares y se debe ganar en dólares, tanto el Banco Nacional, el Banco de Costa Rica, el Instituto de Seguros, ya que todos están haciendo préstamos en dólares y obviamente de la banca privada. El plazo de demora para el otorgamiento de un préstamo, es de 22 días, siempre que la persona sea buen sujeto de crédito. ¿Quiénes están prestando? No solo la banca estatal y la banca privada sino también el Banco Popular, la Caja del Seguro Social, el Instituto Nacional del Seguro, este último para las personas que tienen su seguro de vida. Los montos que se otorgan en el préstamo van de acuerdo al valor que informe el perito valuador, prestándose entre un 70 y un 80% del valor fijado por ese profesional. El destino es para la compra de lote, para la compra de vivienda y para la construcción.
Expone sobre este tema el Licenciado Víctor Moscoso, quien agradece la invitación al Simposio y felicita a los organizadores, por haber logrado reunir a todo el sector inmobiliario con intención de sacarlo adelante aunando voces, con un solo mensaje. La Corporación Interamericana de Inversiones es una filial del Banco Interamericano de Desarrollo que brinda apoyo a la pequeña y mediana industria en Latinoamérica, en el sector privado a través de financiamientos, de préstamos o inversión de capital. Otra de las funciones que cumple es la de brindar apoyo al desarrollo de los mercados de capitales locales. Sus organismos fueron creados específicamente para trata de buscar políticas o financiamientos que hacen al desarrollo, especialmente del sector inmobiliario. El Banco Interamericano, tiene programas que apoyan a otros sectores menos privilegiados, hay 61 grupos que no tienen la capacidad de financiarse por cuestiones de sueldo y de esa manera el banco puede junto con autoridades locales desarrollar planes de financiación. También existen proyectos de enseñanza técnica, para lo que nosotros llamamos el Fondo Multilateral de Inversiones que es parte del BID. Otra de las formas en que apoyamos -y justamente lo estoy haciendo ahora-, es participar en Foros y Seminarios. Nosotros tuvimos una experiencia en Nicaragua, el gobierno americano junto con el equivalente a ustedes en el sector inmobiliario nicaragüense en el tema del mercado primario y secundario de hipotecas y con el apoyo de todo el sector locales, el Banco Mundial, del BID y de la Corporación, se llevó a cabo un Foro que constó de 3 partes. En primer lugar se hizo una evaluación de la situación, luego se determinaron la cosas que había que cambiar y finalmente se formó un equipo de trabajo permanente para dar continuidad y poder cumplimentar los cambios que se habían propuesto. Esa es una de las funciones que también cumplimos, ahora en el caso específico de la Corporación nosotros buscamos instrumentos de largo plazo que ayudaran a financiar en el sistema inmobiliario a la gente de recursos medios y bajos. Tenemos experiencias claras en Chile, Brasil, incluso en la Argentina. Nosotros estábamos a punto de realizar una experiencia de lanzamiento para el mercado de aquellas personas que reciben un ingreso pero no lo pueden demostrar, y se pensó justamente en crear un mercado de hipotecas para este tipo de situaciones. La experiencia que tenemos nosotros específicamente en el caso de Brasil, a pesar que como dijo el Sr. Chap Chap, el cuadro que es bastante serio, se han tomado medidas para corregir - si se quiere - esa situación. En el año ´97 se creó una nueva ley en el sistema financiero inmobiliario que estudia el sistema financiero habitacional de la anterior ley y se creó entre otras cosas, con esta legislación, el concepto de lo que ellos llaman alineación fiduciaria, que es el poder de posesionar una casa una vez que dejaron de pagar sin ningún tipo de cuestionamiento y eso es algo básico en el desarrollo de algún tipo de mercado básico, primario o secundario en el que se crean grupos de hipotecas que se puedan supervisar, pues el tenedor de un bono, una vez que compra ese bono, no quiere saber de problemas de mora, sino simplemente que se pueda reposesionar la casa y substituir por otra. Se creó ese mercado generándose así nuestro primer experimento con un compromiso de 10.000 millones de dólares para suscribir en firme estos bonos. ¿Qué ocurrió en Brasil? Como dice el ing. Chap Chap, son los constructores los que financian, y no el sector financiero. Yo, que tuve la oportunidad de visitar una empresa constructora, vi que el departamento de créditos parecía un banco. Esto no debería ser así pues están en la construcción y no en financiamiento y básicamente la situación consistiría entonces en descontar la cartera de esos constructores, crear un patrimonio separado que ellos llaman fideicomiso, sería acá, titularizarlo. Lo que ocurría en Brasil es que en el mercado local nadie los quería comprar pues nadie quería ser tenedor de esos bonos, entonces nosotros tratamos de colocarlos para que tomaran conocimiento de que el mecanismo funcionaba. La gente pensaba que iba a colocar esos bonos, los colocó en Nueva York con grado de inversión internacional con todas las protecciones del caso. En una situación de no convertibilidad como la actual, en la que hay un default total lo interesante sería crear en la Argentina modelos de protección doméstica. Vale decir que las AFJP y las empresas de Seguros, que necesitan calzar sus pasivos y sus activos pudieran crear y apoyar un motor de desarrollo del sector inmobiliario con el recurso local, que constituya un mecanismo sustentable. Eso no quiere decir que no se busque la inversión extranjera para que ayude a seguir desarrollando el sector inmobiliario en el país. Las autoridades que van a ser gobierno deben cambiar la legislacióon para posibilitar el desarrollo de este tema, pues acá hay un apoyo del grupo BID que se quiere enterar de esos cambios, que para nosotros son fundamentales. La inversión extranjera se limita mucho o es muy sensible a los cambios internos. Y si gran parte de los títulos de hipoteca, de los bonos que existieron se hubieran hecho locales y en pesos no existiría el actual debate. Entonces pienso que para nosotros es muy importante apoyar estas iniciativas y en la medida que - de hecho -, se han acercado ya grupos con interés de titularizar estos papeles para poder colocarlos -el problema en las AFJP, son los plazos pues son más cortos los plazos de lo que uno necesita tener- pero en la medida en que se vea que se realicen los cambios legislativos que mencionamos anteriormente el BID estaría dispuesto a tomar un rol como el que tomó en Brasil, por ejemplo. Tuvimos una experiencia en Chile, donde el leasing habitacional ha sido muy exitoso, se ha llegado a titularizar toda esa cartera de leasing habitacional y la han comprado las AFJP. En este caso, como ya las AFJP chilenas tienen la costumbre de comprar títulos codificados, la corporación lo que hizo fue ayudar apoyando el financiamiento para el manejo de estas hipotecas, el almacenamiento y eventualmente la titularización de estos contratos de leasing. En Brasil, se está haciendo ahora una segunda experiencia pues el tema consiste en que 10 millones de dólares hoy ahí son muy poco dinero, y se está tratando de hacer un emolumento mayor para hacerlo más razonable. Esto constituye un poco lo que nosotros hacemos, buscando apoyar la iniciativa del sector privado, no la podemos crear, llevamos una respuesta.
Por último y cerrando este bloque toma la palabra el señor David Segrest quien ratifica los conceptos vertidos por sus colegas respecto del panorama del mercado inmobiliario de Estados Unidos. Subrayando especialmente que el mercado inmobiliario de viviendas constituye un punto de arranque para la economía en general.
PROPUESTAS PARA SUPERAR LA CRISIS DEL SECTOR
INTEGRANTES DEL PANEL Coordinador:
Vicepresidente de la Cámara Argentina de la Construcción. Vicepresidente Regional de la Fundación Mediterránea. Consejero del Fondo Fiduciario Federal de Infraestructura.
PANELISTAS
Diploma de Honor en la Universidad de Buenos Aires. Programa de Alta Dirección de Empresa. –IESE- Barcelona. Presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda –Argentina. Presidente de la Constructora de Edificios Torre S.A.F.I.M. –Argentina. Presidente de Ingeniero Gronda Sociedad Anónima y Plaza Arocena Shopping Mall –Uruguay. Asesor del gobierno argentino en programas de viviendas y políticas.
Asesor Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina. Director Instituto de Emprendimientos Constructivos S.A. Profesor Curso de Post-grado Facultad de Arquitectura U.B.A. Ex Secretario de Vivienda y Ordenamiento Ambiental de la Nación Ex Subsecretario de Emergencias Habitacionales de la Nación. Ex Administrador General de Arquitectura de Obras Públicas de la Nación. Ex Decano de la Facultad de Arquitectura. Ex Profesor Titular de la Universidad Católica de La Plata.
El arquitecto Rodolfo Morello : destaca en primer término que la crisis global que paraliza a nuestro país tiene sin dudas facetas diversas que abarcan lo económico, lo político y lo cultural. Señala que no es momento de explayarse en ello en esta exposición y menos atendiendo a la participación de los otros panelistas. Debemos sí, resaltar aquellos aspectos más relevantes y que mayor incidencia tiene en el desenvolvimiento de nuestro sector. Recordemos entonces, que esa crisis se expresa en: • DESTRUCCIÓN INSTITUCIONAL; Alcanza en mayor o menor medida a todas las Instituciones de la República La incapacidad de gestión y los casos demostrados de corrupción, han generado un desprestigio que deteriora gravemente el poder constituido. • DESTRUCCIÓN DEL MARCO LEGAL; A través de la violación del derecho de propiedad, la intervención en los contratos privados, la suspensión de derechos adquiridos y otras garantías constitucionales se ha generado una situación claramente anárquica. • DESTRUCCIÓN DE LA MONEDA; La devaluación y la pesificación asimétrica, la fuga permanente de capitales y refugio en un dólar atesorado fuera del circuito financiero han herido seriamente el sistema. • DESEMPLEO, POBREZA Y EXPLOSIÓN SOCIAL; Hay 53% de pobres en áreas urbanas, llegando los indigentes a superar el 25%. La desocupación, según datos oficiales, llega a 21,5%. La fuerza de trabajo manifiesta que un 40% tiene problemas de estabilidad en el empleo. La inflación desde Enero ofrece estos guarismos: IPC - 37,8% IPM-115,2% Canasta básica 67%. Esto quiere decir que la población que trabaja ha visto gravemente deteriorado su salario real. • PROMOCIÓN DEL RESENTIMIENTO SOCIAL. Si lo expresado fuera poco, hay fuerzas políticas extremas y muchos medios de expresión que alientan un enfrentamiento clasista.
Las principales consecuencias para el sector de esta crisis global son:
• Destrucción del Sistema Financiero. Con la consecuente desaparición del crédito. • Inseguridad Jurídica. Por la ausencia de un marco legal para firmar contratos nuevos y/o ejecutar los "vigentes" y por la creciente ingerencia del Estado. • Paralización y desconfianza de los inversores. • Deterioro del salario real. • Incertidumbre laboral. Con todo ello se configura una situación de ruptura del negocio inmobiliario, entendido como todo el quehacer de la producción de viviendas. En efecto, los extremos del segmento; Inversión - Comprador están paralizados. Ahora bien, quiero mostrar hoy que más allá de la crisis global, hay vicios estructurales del sector público de producción de viviendas de antigua data, que deben ser removidos reformulando las políticas sectoriales para transformar la actual crisis, en una oportunidad que permita refundar el sistema de producción de viviendas.
VICIOS ESTRUCTURALES DE LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS DESDE EL SECTOR PUBLICO
Algunos datos extraídos de: -Auditoría Subsecretaría de Vivienda año 1999 -ÍDEM ano 2000. -Informe. Junio 2001 del Ministerio de Economía, Ministerio de Infraestructura y Vivienda y Banco Interamericano de Desarrollo (BID) 1- Déficit absoluto.......912.000 viviendas Déficit relativo......2.060.000 viviendas Total .....................3.000.000 viviendas, aproximadamente Crecimiento vegetativo anual: 150.000 hogares Incremento viviendas ocupadas por año: 140.000 En el mejor de los casos, durante los últimos años ,solo se absorbe el crecimiento vegetativo, por ello el DEFICIT se mantiene
2- Interesa ver la siguiente estadística: Viviendas en ejecución (FONAVI) Año 1997......94876 viviendas 1998......92265 " 1999......81125 " 2000......74510 " 2001......65000 " 2002......600.000 paralizadas aproximadamente. 3- Análisis período setiembre 1992 (ACUERDO INTER-ESTADUAL) a diciembre 1998 RECURSOS DISPONIBLES........^ 7.700 millones Aprox. 1.200 millones por año (1999 llegó a 1.600 millones) De los $ 7.700 millones del período, APLICADOS EN OBRA....... ..................$ 6.300 MILLONES GASTOS DE FUNCIONAMIENTO ......$ 1155 MILLONES NO APLICADOS.......................................$ 250 MILLONES Considerando una superficie promedio de 55 m2, da un costo por unidad de $ 31.000 Teniendo en cuenta el neto de obra, el costo por unidad es de $ 26.000 Por lo tanto los montos gastados en “funcionamiento” esto es $ 1.155 millones implican una cantidad equivalente a 45.0000 unidades de viviendas dejadas de hacer. Estimando 5 trabajadores directos e indirectos por vivienda, implicaría la pérdida de 222.000 puesto de trabajo (37.000 por año) soben el período 1992/98 El promedio de los gastos de funcionamiento es del 15% entre todas las jurisdicciones Hay casos extremos como: Corrientes........27.05 % Entre ríos .......21.07% Tierra del Fuego 23.29% La Ciudad Auton. Buenos Aires consume el 27.60% en "gastos de funcionamiento" (Tiene aprox. 670 empleados y el en año 2000 se hicieron solo 802 viviendas)
4-Considerando los 25 años de vigencia del FONVI ( Ley 21581) tes datos son similarmente malos
VIVIENDAS CONSTRUÍDAS....................725.000 Estimando que los gastos de funcionamiento se acercaron a un % similar al del período actual, la burocracia y " otros gastos" consumieron $ 3400 millones, alrededor de 130.000 viviendas no realizadas. Casi de 650.000 puestos de trabajo. 5-Las Auditorías de la Subsecretaría de Vivienda expresan que el 15% de las viviendas construidas son de regular o mala calidad 6-Escrituraciones: De las 725.000 viviendas construidas solo 255.000 están escrituradas. Esto quiere decir que el 65 % no ha sido escriturada y no es instrumento apto para titulizar y que además la gente ,por no estar segura de su dominio, no paga las cuotas de manera regular. La mora de todo el sistema llega al 66% 7- Subsidios implícitos. El informe arriba mencionado del año 2001, menciona que por los precios definidos y las tasas aplicadas el subsidio llega al 53.7%. Si ha ello le agregamos el incumplimiento en los pagos, concluimos que este subsidio oculto, inequitativo, no transparente y clientelista supera el 60 %.
8- Por otra parte ,1a propuesta que desde UOCRA venimos haciendo ,- Incluido un Proyecto de ley,- consiste en , aplicar un Subsidio explícito a la demanda para utilizar con un cofínanciamiento del sector privado, puede por lo menos triplicar la cantidad de Viviendas a construir. Los expuestos son algunos datos que fundamentan la necesidad de reformular el FONAVI
9-Hoy todo lo expuesto queda agravado por la no utilización de los recursos en el Sistema ( libre disponibilidad según Ley de Presupuesto). No hay datos precisos, pero según fuentes de la Subsecretaría de Vivienda, las Provincias ya habrían utilizado a la fecha, en promedio el 50 % de los recursos, en gastos corrientes.
POLITICA DE VIVIENDA ASPECTOS CONCEPTUALES
Hoy ante la grave crisis económica que atravesamos, la vivienda no solo importa por sí misma, sino que su construcción masiva se convierte en esencial instrumento para la Generación de Empleo La relevancia social y económica de la construcción de viviendas es reconocida universalmente; su caída abrupta, ocurrida en el transcurso de los últimos tres (3) años, ha provocado un fuerte impacto sobre la economía y el empleo, no solo en la propia actividad de la construcción sino en todas las profesiones y gremios que involucra, como así también en la promoción, comercialización y administración inmobiliarias y otras actividades afines. Se calcula que la desocupación sectorial llega al MILLÓN de trabajadores.
La VIVIENDA y la GENERACIÓN DE EMPLEO que su ejecución masiva implica es cuestión de interés nacional que trasciende al "sector construcción" y por ello sostenemos que debe encararse con criterio de una POLITICA de ESTADO
Es nuestra obligación de dirigentes concientizar a la opinión pública general sobre la gravedad social que tiene no atender el sector con eficiencia. La vivienda masiva no puede solucionarse si no se dan las condiciones para captar al capital privado. La historia muestra que la utilización del FONAVI tradicional (Caja 1000 millones/año) es casi un despilfarro. Hay absoluto consenso en nuestra sociedad y en todas las vertientes políticas, en utilizar los recursos públicos en financiamientos mixtos con el capital privado.
El FONAVI En lo social: -No satisface demanda cuantitativa ni cualitativa -No genera suficiente empleo.
En lo económico: -No apalanca recursos (cofínanciamiento) -No recicla recursos (securitización) -No recupera adecuadamente
POTENCIAR RECURSOS
En consideración al objetivo prioritario de GENERAR EL MAYOR EMPLEO POSIBLE a través de la CONSTRUCCIÓN debemos promover la ejecución de viviendas para todos los estratos socio-económicos captando todos los recursos disponibles en el mercado y en las organizaciones sociales. La propuesta implica conjugar todos los recursos disponibles, formulando nuevos programas que combinen la participación del sector y el privado
1-Recursos Públicos 2-Inversión Privada 3-Participación Organizaciones Sociedad Civil 4-Participación Individual Ahorro 5-Recuperar Patrimonio Social 6-Participación Gobiernos Locales
1-Recursos Públicos Búsqueda de equidad y eficiencia De deben aplicar distintos instrumentos financieros que apunten a multiplicar los recursos financieros disponibles del sector público con los aportes de otros sectores.
Para ello es necesario entre otras cosas: -Reformular el FONAVI. -Aplicar subsidio explícito a la demanda. -Utilización patrimonio inmueble fiscal como recurso complementario o garantía de fideicomiso. -Securitizar carteras hipotecarias. -Cofinanciamiento con sector privado.
2-Inversion Privada El mayor problema que restringe la inversión privada en la construcción de viviendas es hoy, la actual inseguridad jurídica y la disminuida capacidad de pago de la demanda como así también la incertidumbre laboral.
Para viabilizar la inversión privada es necesario entre otras cosas: Restaurar libertad de contratación, Dar incentivos fiscales Dar subsidio público a la demanda (precio) Y adecuar instrumentos legales y financieros (AFJP)
Adecuar instrumentos legales y financieros.
Promoviendo que los fondos de las AFJP y de las compañías de seguro, de retiro y de vida, se destinen a financiar emprendimientos constructivos de vivienda y a posibilitar además la financiación a largo plazo para los adquirentes de las mismas.
Adecuando los instrumentos legales y financieros que permitan el desarrollo de obras con fínanciamiento mixto (estatal y privado) a través de las figuras establecidas en la Ley 24.441, resolviendo el conflicto existente en el tratamiento fiscal de los fideicomisos y leasing inmobiliarios. Creando mecanismos financieros que promuevan el ahorro e inversión en inmuebles como reserva de valor frente a otras alternativas no productivas.
Incentivos fiscales.
Aplicar desgravaciones a nivel nacional, provincial y municipal, que actúen como incentivo para la construcción de viviendas con posterior destino de venta y/o alquiler, contribuyendo a paliar el déficit habitacional y en consideración que la paralización actual implica recaudación nula. Diferir para el caso de desarrollos inmobiliarios el pago de tasas, impuestos y/o contribuciones para después del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a favor del comprador de la unidad, a los efectos de lograr un tratamiento igualitario con otros sectores productivos. Favorecer con desgravaciones impositivas la adquisición de inmuebles con destino de vivienda propia o alquiler. Establecer políticas de incentivos para la rehabilitación y/o refuncionalización de edificios y áreas urbanas. Subsidio a la demanda. Utilizar un porcentaje importante de recursos públicos (¿FONAVI?) con carácter de subsidio explícito al comprador, a efectos de permitir la calificación como sujetos de créditos a muchos ciudadanos que han visto disminuida su capacidad de pago y, de esta manera, apalancar los recursos públicos y privados en el financiamiento de la vivienda.
3-Participación Organizaciones Sociedad Civil Hay en nuestro país numerosas organizaciones de la sociedad civil. ( Entidades Profesionales, Cooperativas, Asociaciones Civiles, Sindicatos) que desde hace tiempo participan en la ejecución de viviendas. Su experiencia debe capitalizarse e incluso hay que tener en cuenta que muchas Entidades disponen de tierras y emprendimientosen estudio. Para ello debemos considerar entre otras cosas:
4-Participación individual Es imprescindible que los adjudicatarios realicen un esfuerzo personal, -en proporción a sus posibilidades,- para obtener la vivienda propia. Sus aportes, multiplicados por miles de familias constituyen un recurso no despreciable.
Para ello se debe instrumentar entre otras cosas:
5-Recuperar patrimonio social El parque de viviendas precarias u obsoletas representa un recurso habitacional no despreciable Una política que busque la optimización de los recursos, debe encarar también las distintas alternativas de adecuación edilicia, contemplando un acondicionamiento y rehabilitación como componente importante de una política de vivienda. Se trata, por lo tanto, de la utilización del patrimonio social que en última instancia constituye la infraestructura de servicios existentes y las viviendas precarias, obsoletas o subutilizadas, mediante la recuperación de niveles de habitabilidad aceptables. Incluye la posibilidad de lograr nuevos alojamientos sobre la base de remodelaciones, ampliaciones y reciclaje de edificios ociosos. Para ello se debe realizar:
6-Participación gobiernos locales Tenemos la absoluta convicción que una Política Habitacional eficiente, en Calidad y Cantidad, pasa por una descentralización de la gestión en los Gobiernos Locales. La descentralización de los recursos públicos en ellos,-sin excluir la necesidad de un Planeamiento Integral de responsabilidad de la Nación,-permitirá una gestión eficiente y transparente por la directa participación que pueden tener los ciudadanos. Los principales roles que pueden desempeñar los MUNICIPIOS son casi obvios. La política de desarrollo urbano es de su exclusiva incumbencia y el relevamiento de las reales necesidades de su población es de su preciso conocimiento. Por ello entre otras cosas se debe tender a:
El sector productor de viviendas con recursos privados. Evolución del sector en las últimas décadas. Importancia del crédito hipotecario, securitización de hipotecas. Situación actual. Propuesta para su reactivación
Inicia su alocución el ingeniero Luciano Gronda, quien se refiere al sector privado productor de viviendas. Explica muy brevemente qué ocurrió en este sector que es el responsable de la mayor parte de los edificios colectivos que pueblan las grandes ciudades. Mencionando que la ciudad es la presentación de ese sector. El mismo está integrado por profesionales, constructores, desarrolladores y también por productores de insumos de servicios de todo tipo que son los que diariamente se emplean en las obras. Esa iniciativa en general como todo sector privado tiene riesgo empresario que es lo que nos distingue a veces del sector público y es responsable técnica y económicamente de toda esa ciudad a veces ordenada y a veces no que todos vemos. En la Argentina hasta 1948 la mayoría de las viviendas colectivas se construían con destino de alquiler y todavía podemos ver en los barrios centrales edificios que se mantienen en alquiler a pesar de las varias décadas de congelamiento que sufrieron a partir de los años ´40. El advenimiento de la ley de propiedad horizontal, permitió emprendimientos colectivos, en función de la posterior venta de sus unidades funcionales. En nuestro país, la falta de crédito hipotecario fue la constante, y la excepción fue, en estos últimos años, la existencia de crédito hipotecario, que permitió, que la comercialización en general de todos las obras se hiciera a precios variables y a precios abiertos -como es el caso de los consorcios al costo-. En otros casos se realizó con precios indexados. Sin embargo la mayoría de las propiedades terminadas nuevas e inclusive las usadas se vendieron en general en dólares en todo el país. El crédito hipotecario existió en el país aproximadamente durante el período 67/72 y en el período ´93/2000. En el primer período 67/72, la venta se hacía en pesos y los intereses eran neutros o negativos, fue época de auge en la que se construyeron muchos edificios y se marcaron los máximos valores históricos de producción del sector. En la época de la convertibilidad del ´93 al 2000, los intereses tenían una carga que se dio por llamar el costo del riesgo país. La presencia del crédito hipotecario permitió acceder a la vivienda a sectores medios y medios bajos y, en alguna medida, agrandó las posibilidades de construcción derivando en general la actividad a esos sectores medios y medios bajos dejando de lado un poco los sectores altos a los que tradicionalmente antes estaba destinada la construcción. Otro tema importante que impidió el incremento del stock de hipotecas fueron las disposiciones del Banco Central, muy rigurosas, incorrectas en el sentido que trataban de lograr a través del cumplimiento de las normas de calificación del deudor, una cartera securitizable de hipotecas. Esto en la práctica dejó fuera del mercado a una cantidad de gente que podía pagar la cuota pero que no podía demostrar los ingresos debido a la gran informalidad que todavía hay en la Argentina en materia de empleo. Por otro lado muchas de las hipotecas que se hicieron sin las normas de calificación permanecen aún sin poder utilizarse para securitizar. ¿Cuál es la situación actual? El sector privado de la producción de bienes inmuebles está prácticamente inactivo y las causas, son varias. Una es la retención del ahorro en los Bancos con la famosa reprogramación del corralito, que ha congelado la oportunidad del público de invertir en bienes inmuebles. Asimismo, cabe mencionar una legislación de emergencia que impide el ajuste, o sea que teóricamente no se puede contratar ni vender con ajuste, siendo ésta una condición que subsiste de la convertibilidad - a pesar de que la convertibilidad desapareció - e impide la libre contratación. Las entidades financieras, han dejado de otorgar créditos y la totalidad de las operaciones se deben realizar al contado, lo que hace dificultoso conseguir clientes. Las autoridades han intervenido en los contratos con lo cual ha desaparecido la seguridad jurídica que es indispensable para restablecer la inversión en inmuebles. También ha desaparecido la rentabilidad porque los que de alguna manera teníamos inmuebles los hemos vendido en cuotas que fueron pesificadas, y hemos perdido la capacidad de cobro en el mismo valor de reposición de construcción, cosa que obviamente ha afectado el capital de trabajo de los empresarios. Y el CER, (Coeficiente de Estabilización de Referencia) que es un coeficiente de ajuste que se permite para algunos créditos y alquileres, en realidad no logra compensar los costos de construcción que han subido más (básicamente porque en el CER está incluido el congelamiento de las tarifas públicas que es un componente importante de la canasta y que por decisión del gobierno en la actualidad están congeladas). Es muy difícil reiniciar la actividad empresaria sin capital de trabajo y sin crédito. En el mercado de locaciones que ya se encuentra alterado por la pesificación, se ha generado al mismo tiempo - quizás ante una saturación de la oferta - una baja de los valores de las locaciones, siendo poco factible en este sentido el inicio de nuevas obras. Muchas de las unidades usadas en este momento se venden por debajo de los valores de reposición, por lo cual evidentemente, ante esta perspectiva de baja rentabilidad no le conviene al desarrollador comenzar nuevas obras. No voy a abundar en las consecuencias, pues ya las han mencionado los expositores anteriores que me precedieron, vamos a hablar de las propuestas del sector privado y antes de empezar me gustaría hacer un rápido comentario sobre el sector público y el sector privado. En algún momento en el futuro, deberemos articular esos dos sectores a efectos de tener una política de vivienda genérica en la cual según las necesidades de los sectores a que va dirigida la vivienda, el sector público pueda apoyar a través del subsidio, pero tener un único mercado, no dos como hay ahora, que están así separados por las respectivas iniciativas es decir del Estado o de los particulares. Debería dictarse una política de Estado, todos los partidos deben unirse detrás de una política que se aplique en todas las jurisdicciones, una política de vivienda. La experiencia nos enseña que hay intervención nacional de las provincias y de los municipios y si imaginamos -como es en la práctica- que en cada jurisdicción va a haber un gobierno de signo político distinto y no aplicamos una política de estado, no vamos a ser consistentes porque tendremos, como ya ha pasado en el país, distintas posturas en razón de la diferencia de signo político de los gobernantes. Además pensamos que esa política de estado tiene que mantenerse en el tiempo pues en caso contrario no se notarán los efectos, si atendemos a los períodos largos de generación de las obras y de la amortización de los créditos dentro de las pautas que pensamos que esa política deba observar. Una de esas pautas la constituye el que debamos recrear la confianza del inversor, para lo cual hay que liberalizar totalmente la posibilidad de contratar entre partes, tanto sea para vender como para alquilar o para construir, o sea que la libertad de contratación entre particulares debe ser total. Mientras no se recree en la gente esa confianza, todas las otras medidas serán insuficientes. Si hay inflación el comprador y el vendedor tendrán que ponerse de acuerdo en reconocer la inflación porque nadie va a construir si no tiene la certeza de que va a recuperar los valores de su inversión con una lógica utilidad. Inclusive atendiendo al tema de las AFJP, al que nos estábamos refiriendo antes, una de las condiciones fundamentales que piden las administradoras es la posibilidad de que los créditos que ellos compren a través de títulos que representan valores inmobiliarios e hipotecas tengan un ajuste por el índice de la construcción, o sea que la prohibición de la indexación constituye en este momento la única regla jurídica que impediría a las administradoras intervenir en el mercado local. El cambio de esta legislación es muy importante, pues sin él, no se posibilitan estas inversiones. Otros factores que inciden en forma negativa , lo constituyen una serie de regulaciones, impuestos, aportes distorsivos sobre todo en las provincias. Sabemos que es mucho más caro construir fuera de la ciudad de Buenos Aires que en ella, porque hay una serie de cargos, sobrecostos por gastos, por transacciones, trabas burocráticas, y toda una serie de problemas que son más bien jurisdiccionales -ya sean provinciales o municipales- que hay que tratar de reducir porque de lo contrario el mercado va a seguir paralizado y la recaudación que se intenta con estas cargas no va a hacerse efectiva. Hay ítems importantes a implantar, estos son: el derecho al subsidio habitacional, el derecho universal para todos los jefes de hogar para la construcción de viviendas a condición de que realicen un aporte previo, -un ahorro previo o trabajo comunitario-. El acceso universal a la vivienda tiene que estar asegurado no solamente por el subsidio sino también por la guía, el asesoramiento para la gente que generalmente no está capacitada para realizar la elección correcta o para analizar sus posibilidades frente a las oportunidades que tienen en el mercado, para lo cual existe una importante estructura armada que son los Institutos Nacionales de Vivienda que están formados por profesionales que podrían llegar a ser consultados con el fin de asesorar a las familias de menores ingresos. En la Argentina hay un plan de subsidio para jefes de hogar que está cuestionado por distintas razones, entre las cuales puede mencionarse la contraprestación que a veces no se da y que se podría cumplimentar a través de planes de empleo y capacitación para la construcción de viviendas que lograrían un doble efecto de lograr un subsidio con trabajo, capacitar a la gente y generar empleo. Finalmente existen capitales detenidos en el banco por el famoso corralito/corralón, que deberían ser liberados, más el gobierno menciona que esto no puede hacerse sin un plan monetario consistente. Mientras dicha liberación de fondos no se concrete en la práctica podría implementarse que esa reprogramación sirviera al menos para pagar impuestos mientras no se puedan liberar los fondos para la totalidad de los costos. Por último cabe mencionar que existen fondos patrimonialmente no declarados que han sido descubiertos inclusive en los Bancos a través del mecanismo de los amparos, por el cual la AFIP ha detectado que hay gente que posee dinero en los Bancos que no ha sido declarado la propuesta consiste en intentar algún tipo de blanqueo para que esa gente pueda incorporar dicho fondos a través de la construcción de viviendas. Asimismo, respecto de la desgravación de ganancias que existe para colocaciones en fideicomisos financieros debería hacerse extensiva para los fideicomisos inmobiliarios brindándoles en este sentido, tratamiento igualitario. En el caso de las empresas que son PYMES –proveedores de bienes y servicios para la construcción- que intervengan en obras con fideicomisos, fáciles para controlar por el Estado, sería muy útil que pudieran obtener créditos que sustituyan los acopios de material y permitan el desenvolvimiento inicial de las obras. Estas medidas y posiblemente otras que surjan hoy o más adelante en el panel podrían difundirse entre la divergencia política y sectorial a fin de que las nuevas autoridades empiecen a entender que la vivienda necesita un programa consistente, una política de Estado, y en función de eso, que las plataformas políticas la incluyan sin diferencias de banderías a través de pautas consistentes y estables. La Argentina necesita reinsertarse en el mundo y lograr su normalidad institucional. Esta reinserción se debe imaginar de otra forma que la que rigió en la época anterior, por ejemplo debe entenderse que el crédito inmobiliario debe provenir antes del ahorro interno y no utilizarse el crédito en ingreso de capitales como se hizo en la época pasada pues el ingreso de capitales, va a tener que salir para el pago de la deuda externa y no para securitizar hipotecas de viviendas. Es importante que las AFJP tomen el rol de utilizar el ahorro interno como ya lo hicieron exitosamente en Chile hace años.
La normalidad institucional debe entenderse como el respeto por parte del Estado al derecho de propiedad, a las condiciones pactadas entre particulares y a la vigencia plena de las leyes para dirimir los conflictos. Debe además reconstituirse la situación del sistema financiero sobre la base de prestar servicios al sector privado que crea riquezas antes que al Estado que la consume sin pudor alguno. Se debe desterrar vivir en la emergencia que justifica las medidas de excepción, la impunidad, el mantenimiento de privilegios corporativos, la usurpación del espacio público con fines particulares y la manipulación de recursos públicos con fines políticos. En esa Argentina que todos deseamos volver a vivir, la construcción de vivienda fue y debe ser una actividad prioritaria generadora de empleo y actividad económica y sobre todo una meta alcanzable para todo núcleo familiar al que sirva de base para un desarrollo social con igualdad de oportunidades.
PANEL IV ANÁLISIS SOBRE LAS MEDIDAS A INSTRUMENTAR PARA SUPERAR LA CRISIS SECTORIAL
Cómo recrear el sistema financiero local
INTEGRANTES DEL PANEL:
Panelistas: Dr. Antunez vega: Presidente de Fiabci Argentina
Señor Rene Frank
Prof. Mauro Gabriele
Lic. Víctor Hugo Moscoso
Brinda su parecer en primer término el Dr. Antunez Vega, Como recrear la confianza?. Indudablemente por todo lo que se ha dicho, lo primero es que se respete la seguridad jurídica pues es el elemento primario para poder funcionar, tenemos que poner mucho de nosotros, si llegamos a tener esa seguridad y comienza a recomponerse la situación lentamente todo comenzará a funcionar. Debemos respetar los compromisos internacionales, tenemos que - frente al ejemplo que nos han dado algunos de nuestros amigos de esta delegación - ver la forma de provocar el ahorro propio y tratar de buscar la manera de poder salir nosotros mismos, al margen de cualquier préstamo internacional, ver como nos ingeniamos para - de alguna manera - como decían Víctor Moscoso y Mauro Gabriele, buscar la alternativa de poder empezar a generar un ahorro y armar fondos para armar una titularización de hipotecas y comenzar a regenerar el crédito. Sabemos que es difícil, que es época de crisis pero debemos tener fuerza y confianza, pues tenemos un potencial maravilloso para salir adelante. A continuación brinda su opinión sobre el tema el Escribano Agustín Braschi, Vicepresidente primero del Consejo Federal del Notariado Argentino: en la tarde de hoy hemos escuchado hablar continuamente de la confianza, de la credibilidad, de la previsibilidad y estas no existen en tanto y en cuanto no existan reglas de juego y las reglas de juego para toda comunidad organizada son las que contienen las normas jurídicas. En tanto y en cuanto en el país se violen las normas jurídicas no existirá ni confianza, ni credibilidad ni posibilidad alguna de que se produzca la restauración del atesoramiento del dinero en el sistema financiero privado o público. Yo creo que los Bancos están muy lejos de conseguir que la gente vuelva a creer en ellos porque “gato escaldado con leche cuando ve la vaca llora”. Nuestra propuesta en alguna otra reunión en esta misma sala fue reforzar la seguridad para el inversor a través del fideicomiso pero hoy se propusieron acá figuras que en otros países han tenido muy buenos resultados, que nosotros tenemos incorporadas en nuestra legislación, o sea que no debemos crear nuevas leyes, solo debemos respetarlas y en el respeto está la base de la confianza. Cuando respetemos nuestras obligaciones, y las leyes que nos rigen, incluso las del contrato que por una norma del régimen civil es ley para las partes, cuando aprendamos a respetar eso y cuando hagamos que las propias autoridades respeten las normas que un día crean y que no las violen a los 10 o 12 días de haberlas creado, entonces estaremos en condiciones de hacerlas crecer. Mientras tanto la incertidumbre nos va a paralizar.
Desde una óptica extranjera responde esta pregunta el Licenciado Víctor Moscoso: Yo creo que se ha dicho casi todo y definitivamente quisiera transmitir a todo argentino que deben exigir, el común de la gente debe exigir respeto, el ciudadano común tiene derecho a esto por lo tanto en la medida que existan esfuerzos como los que se dan dando en esta sala y se repitan en otros sectores económicos y transmita eso con un movimiento: Argentina respeta a la gente, tiene que saberse que hay un límite para todo y que se llegó ya a la base y que si no se puede respetar, esto es un caos, una anarquía total y este es un país que a tenido un auge, responsabilidad, niveles de crecimiento y desarrollo cultural de su gente y lo que hace falta es una mayor educación cívica desde la niñez, y es correcto fomentarlo, puede llevar diez años pero se habrá regenerado el nivel de respeto y confianza que se esta perdiendo hoy.
Jack Howley manifiesta también su opinión respecto de este tema: “he mencionado, que hay un lobby en los Estados Unidos que funciona muy bien y que representa los intereses de la credibilidad, de la confianza, de los derechos inmobiliarios. Yo creo que Uds. deben generar un lobby , aquí hay un poder enorme con 30 asociaciones, cada uno tiene que nombrar un representante, para crear un Comité que puede presentar al gobierno las inquietudes y los temores que tiene en la industria inmobiliaria. Es importante que este Simposio no termine hoy a las 19 Hs, pues vuestra acción conjunta debe continuar. Deben crear un Comité que pueda exponer sus ideas en el futuro y no solamente una vez, cada mes, periódicamente deben presentar los intereses del sector al gobierno, a la prensa, a todo el que quiera escucharlo”.
Responde esta pregunta el Profesor Mauro Gabriele de la Universidad de Nueva York: “La base es que hay que cambiar el espíritu en todo el país empezando con los alumnos de las escuelas secundarias que empiezan a entender que deben tener una norma de conducta como argentinos y como ciudadanos y debe ser una norma de confianza. Hay que buscar nuevos líderes, críticos que no son solo políticos, busquen en los académicos, entren en las Universidades, enseñen a los estudiantes universitarios que tienen una posibilidad para el porvenir del país. Uds. con la inteligencia de inmobiliarios de este país deben constituir una fuerza para cambiar las cosas y permanecer juntos continuando lo que iniciamos esta tarde.”
El Escribano Jorge Viacava agrega a lo ya manifestado respecto de este tema que debe incorporarse un nuevo elemento que también podría ayudar a cumplir esto. “Tenemos con un déficit de justicia muy grande en nuestro país, lamento tener que decirlo pero la justicia debe funcionar bien y este va a ser el mejor elemento para que se puedan cumplir los contratos, las leyes y todas las demás normas legales. La justicia es un elemento fundamental que debe revalorarse en nuestro país.”
Opinión del Sr. Santiago Beccar Varela, Vicepresidente segundo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias: “El crédito en divisas es imposible en este momento en el país, y creo que tenemos que volver a recalcar que el respeto a las leyes es lo único que nos va a sacar adelante. Esto del respeto a las leyes significa que haya buena justicia, que no haya un gobierno como ha habido hasta ahora en los últimos años, que sean dueños de la res pública, el término res pública significa cosa pública y los gobiernos - les guste o no les guste - deben comenzar a entender que son los administradores de la res pública, son nuestros empleados. Yo no he leído jamás que en los Estados Unidos un gobernante diga, Porque yo les aseguro, Porque en mi opinión, Porque yo digo y Yo les puedo prometer, no, siempre dicen Mi administración, Esta administración, Nuestra administración, son administradores de la cosa pública y el día que nosotros entendamos que la res pública es la cosa nuestra, que somos nosotros los generadores de trabajos, los que generamos los fondos para que esos administradores los destinen a los puntos que a nosotros nos convengan y no que a ellos les convengan. Uno de los puntos fundamentales que todos han mencionado hoy es el respeto más absoluto a las leyes y la condena más absoluta a la persona que no cumpla un contrato que firmó. Hoy en día no se puede hablar y parece que la gente padece de ignorancia, no tiene como informarse, no tiene consejeros, habrá casos muy particulares, para esos casos muy particulares, legíslese, protéjase al incapacitado pero al capacitado déjeselo y enséñesele a que sepa contratar y si yo contrato con alguien que ese alguien me respete y si yo no lo respeto o el no me respeta que haya un juez probo, un sistema judicial y un sistema legal que haga funcionar ese contrato. Es todo lo que se necesita, si eso funciona va a funcionar el crédito, va a funcionar el país, va a funcionar la vivienda, va a funcionar todo. Alguien.”
Opinión del Martillero Luis Decano Funes, representante del Colegio de Corredores y Martilleros de la Provincia de Buenos Aires, de la Cámara Inmobiliaria Argentina y de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina. “... el Dr. Jack Howley nos ha informado detalladamente como funciona el sistema en los Estados Unidos. Nosotros debemos mencionar que desgraciadamente nuestro país actualmente se encuentra en las antípodas del mismo. DEFAULT, DEVALUACIÓN, PESIFICACIÓN ASIMÉTRICA, INCUMPLIMIENTO DE PRECEPTOS CONSTITUCIONALES, LEYES Y CÓDIGOS, etc., nos han llevado a un estado de virtual ANARQUIA en lo social, político, económico y a la destrucción del sistema bancario y financiero. Por otra parte la falta de índices o factores de referencia imposibilitan una sana proyección de cualquier desarrollo sustentable. La actual e inédita conjunción de fuerzas de los representantes del desarrollo, la producción y el empleo a través del FORO INTERSECTORIAL que nos nuclea, debe posibilitar que tengamos una sola voz, un mismo pensamiento y un accionar conjunto frente al poder político de turno, posibilitando la implementación de una política de Estado para el sector. Tenemos que entender que en el actual estado de cosas, dependerá únicamente de nosotros el poder generar círculos virtuosos, especialmente canalizando el festival de bonos y títulos del estado y el efectivo en Pesos o Dólares hoy celosamente guardados, a través de las distintas figuras de FIDEICOMISOS y FONDOS COMUNES DE INVERSIÓN, especialmente FONDOS COMUNES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CERRADOS. Tenemos que operar para lograr convertir activos ilíquidos en activos líquidos, con garantías reales y rentabilidad potencial, aunque sea mínima, reactivando industrias de base y construyendo tipologías de viviendas adaptadas a la crisis, comercializándolas por Leasing. El cambio es inevitable, el progreso es optativo.”
Ingeniero Fernando R. Sequero (Vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios): “Si algún bien que normalmente adquiere la clase media y requiere de la financiación es el de la vivienda. Es un bien que en todos los países se adquiere a 20 o 30 años de plazo, por otro lado es un bien que para fabricarlo requiere de un plazo largo y requiere también de la firma de contratos por el tiempo de finalización de una obra que está en dos a tres años. Pensar que se puedan construir y vender viviendas sin algún sistema de ajuste es imposible y hoy en día lo establece la legislación. De todos los análisis que hemos hecho con los integrantes de la Asociación de Empresarios de la Vivienda surge la necesidad de que exista una moneda para el sector que permita mantener el poder adquisitivo del que invirtió para poder construir y que por otro lado permita a aquella persona que ahorra para poder comprar, tener una cierta tranquilidad de que sus ahorros le van a permitir adquirir el metro cuadrado de vivienda al que está aspirando. Se puede hablar de muchos sistemas, lo esencial es la seguridad jurídica porque si el sistema no se monta con títulos o con instrumentos jurídicos que sean realmente confiables para todos, es imposible que funcione en la práctica creo que acá el principal consenso de toda la gente en este simposio es que lo que se necesita es la confianza en el sistema jurídico y rearmar esa confianza que en este momento está prácticamente destruida.”
Ing. ROMEU CHAP CHAP: “Nosotros en Brasil - en lo que respecta a los contratos - tuvimos todos estos problemas y los continuamos teniendo desde hace 15 años. Recientemente cuando Collor confiscó todos los recursos de los brasileños, 160.000.000, no teníamos como trabajar, los financiamientos se habían paralizado, hicimos un movimiento con entidades de diversas categorías y fuimos a Brasilia para conversar con de Melo, pues quería paralizar todas las compras de materiales, todos los Bancos paralizaron la liberación de recursos de financiación. Luego de nuestro accionar, se comenzó a tener una solución lenta y gradual. Tienen que haber movimientos colectivos, y en esto tenemos mucha experiencia. En otra ocasión también durante el gobierno de Collor, nosotros percibimos que el mercado dependiente del financiamiento quedó como el que tienen Uds. ahora. Decidimos hacer varias asociaciones con diferentes empresas, no todas se completaron pero muchas sí lo hicieron y el mercado comenzó a reintegrarse activamente, a ofrecer poco producto pero con financiamiento directo. Hay soluciones difíciles, nosotros estamos viviendo todo esto, no este año sino hace quince años. Tuvimos un problema gravísimo hace 5 años, la mejor constructora, con 900 emprendimientos en Brasil, 900 edificios en construcción en todo Brasil, llamada Enqual, quebró y el financiamiento y todo el mercado también se paralizó porque 40.000 compradores, se vieron perjudicados. La prensa criticó a las empresas en general. Y las asociaciones tuvimos que hacer campañas mostrando que había leyes que defendían a los compradores, y que existían empresas serias. Pero mostrar que una empresa no tenía problemas era algo difícil, nadie compraba departamentos, ahora está comenzando a cambiar la situación nuevamente. Nosotros estamos viviendo esto permanentemente, por eso es fundamental la unión de asociaciones y entidades que se ve en este simposio. La Argentina tiene un potencial extraordinario, nosotros tenemos una condición de pobreza muy grave, con distribución de renta muy mala, somos 170.000.000 de brasileños, Uds. son alrededor de 37.000.000 y tienen una clase media más desarrollada. La crisis se puede vencer con más facilidad. Nosotros tuvimos en este gobierno tres negociaciones con el Mercado Internacional y la situación es terrible pues con más préstamos hay más intereses, Brasil está pagando este año 6 billones de reales solamente de intereses, la deuda del gobierno está en 700 billones de reales, 400 billones de dólares y el gobierno viene desde hace ocho años arreglando la inflación. Por lo tanto la situación de Uds. comparativamente es mejor que la nuestra, es cuestión de unirse y hacer un trabajo conjunto porque tienen una clase media muy operante.
Arquitecto Vidal, Presidente de CAVERA (Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano de la República Argentina) Nos referiremos a un punto que tiene que ver con la diferencia en el tratamiento de las actualizaciones de costos que puede haber entre el costo de una vivienda y el pago de la misma por aquel que la compre, que entendemos, tiene que tener una relación directa con el salario. Ahí es donde el Estado tiene que tener una fuerte presencia con algún elemento que pueda garantizar esa franja, esa diferencia que se va a producir. Creemos que este es un tema para ser tratado muy específicamente porque si no tarde o temprano, en créditos de muy largo plazo como son los de vivienda, se producen problemas. Asegurar desde el vamos en un sistema la diferencia que existe entre el valor de reposición de la mercadería producida y la capacidad de pago de aquel que tiene que pagarla, tiene que estar tomado en la raíz misma de cualquier análisis de una propuesta posible de ser ejecutada en el largo plazo. Queríamos dejar sentado este punto, ponerlo en claro para que pueda ser tomado en cuenta. En este sentido es todo lo que yo tengo que decir, le paso al Ing. Mora para que complete.
6/7 grado de descentralización para la utilización de los recursos públicos para subsidio o financiamiento. Transparencia y eficacia en la utilización del subsidio
Ingeniero Mora (representante de CAVERA): Yo quería recordar que en el mes de mayo de 1990 Jack Howley presidía un Congreso Internacional sobre Vivienda en Washington donde participaron más de 50 países y se trataron casos de muchos países y de alguna manera la conclusión para la década, que se planteó en ese momento, fue una alianza en el sector inmobiliario entre el sector privado y público para responder al déficit internacional que de alguna manera venía proponiéndose desde Naciones Unidas resolver antes de que comenzara el nuevo siglo. En la Argentina en la época pasada se produjeron en nuestro sector grandes transformaciones y grandes cambios, en realidad logramos estabilidad económica que deseamos para nuestro sector desde el sector privado durante mucho tiempo, tuvimos el mercado de capitales a través de las AFJP fundamentalmente y otros mecanismos de ahorro y de generación de capital a largo plazo. A través de la apertura económica nuestras empresas se pusieron al día en lo que fue incorporación de tecnología dedicada a la provisión de producto, insumos y bienes y sistemas constructivos para la construcción. A través de las comunicaciones estuvimos o estamos al día en todo lo que ocurre en el mundo que pudiera alterar lo que está pasando en nuestro sector y además tuvimos después de largos esfuerzos los instrumentos normativos que fueron la ley 24441 y una ley que se relacionaba con el sector público que era el Sistema Federal de Vivienda que tendió a mejorar la calidad de acción y de gestión de los Institutos Provinciales de Vivienda que dieron un marco de referencia para la acción institucional. En esa alianza del sector público y privado, el sector privado sigue hoy de alguna manera buscando los consensos como lo estamos manifestando acá y en nuestro trabajo cotidiano, pero nos quedamos sin el sector público, o sea, el quiebre tanto del Poder Ejecutivo, como del Poder Legislativo, como del Poder Judicial para poder mantener la vigencia de los contratos y de las normas ha hecho que en definitiva estemos por ahora como un factor de trabajo, como un factor de gestión, como un factor de presión pero sin nuestro interlocutor o nuestra contraparte para constituir esa alianza necesaria para barrer el total de la demanda que tiene en términos de vivienda nuestro país, datos que se comentaron en los paneles anteriores. Cuando Nery Alvarez nos contaba de los 51.000 km2 de Costa Rica nosotros tenemos casi 3.000.000 de km2 de nuestra plataforma continental con realidades regionales, económicas y socioeconómicas, culturales muy diferentes y que requieren de una propuesta que de alguna manera no es única ni ligada a la misión que algunas veces se tiene de alguna ciudad, digamos de la ciudad de Buenos Aires ni tampoco del cordón de emergencia que rodea a nuestra ciudad y a alguna otra metrópoli del país. Creemos que debemos trabajar en una agenda, o sea, que el largo plazo supere las diferencia con los cambios políticos, institucionales en todo el país, aprovechando los datos de octubre de 2001 en que la Argentina se relevó y se están procesando los primeros datos del censo habitacional, que nos permite sacar de alguna manera una fotografía de cual es la realidad en todas las regiones del país, proyectarlas a la próxima década, a esta década que estamos viviendo ahora, integrar tanto el ahorro privado, el recupero de la carteras de las casi 800.000 viviendas construidas de las cuales hay todavía 600.000 activas o sea que no han sido canceladas por sus propietarios, sumaban en pesos en diciembre una suma similar a los siete / ocho mil millones de dólares o millones de pesos antes de la convertibilidad. Pueden ser tranquilamente clasificadas como lo han hecho algunas provincias y utilizadas como respaldo para generar en un país con mercado local, un mercado con financiamiento a la vivienda que cubra distintas soluciones habitacionales que van desde el financiamiento de infraestructura para polígonos donde se construyan viviendas, ampliación de viviendas, créditos para apoyar a entidades no gubernamentales e intermedias que desarrollen sus propios proyectos de vivienda terminado pero con participación de todos los actores del sector privado.
Opinión sobre el tema del Dr. Jack T. Howley: “Tengo. Muy poco que agregar, como dije antes, me parece que la solución está en sus manos, yo estaba aquí hace 40 años y en aquel entonces el problema era el gobierno. Creo que el problema de hoy es más o menos igual entonces todos Uds. tienen posibilidades de salir de todo esto. Tienen todas las instituciones, los mecanismos. Pero para entrar en los mercados internacionales nuevamente hay que llegar a un acuerdo con el Fondo Monetario y yo creo que el Fondo Monetario en este momento no está diciendo: Argentina Uds. tienen que hacer tal y tal cosa. Está diciendo: Argentina, díganme qué van a hacer y hasta que me digas no hago nada. Yo trabajé en la vida pública de los Estados Unidos en el Departamento de Vivienda y también en el sector privado internacionalmente, estoy seguro de que el BID, su fuente de garantías, el Banco Mundial y su fuente de garantías no van a hacer nada hasta que la situación políticamente se mejore.
8/9 rol de las entidades multinacionales en la reactivación del sector – rol de las entidades multilaterales de crédito
Licenciado VICTOR MOSCOSO: “Yo creo que en mi intervención anterior quedó bastante claro que la corporación del grupo BID está dispuesta a apoyar a los países que demuestren que tienen un plan coherente para salir adelante y eso es lo que acaba de manifestar Jack Howley: que en la medida que los argentinos o el gobierno argentino o las autoridades pertinentes indiquen exactamente cual es el camino que piensan llevar, eso va a abrir la puerta para que muchas de las actividades de apoyo que podamos hacer nosotros se concreten y como lo dije se puede dar, sea porque haya apoyo en el cambio de legislación, porque lo haya en la asistencia técnica, en garantías o en tomar posiciones. Si se van a hacer supervisaciones domésticas, es muy probable, que las AFJP en primera instancia no las quieran tomar, simplemente por el desconocimiento de cómo van a funcionar estos instrumentos dentro de la Argentina, entonces otro puede tomar ese riesgo y asumirlo como hicimos en Brasil hasta que los instrumentos funcionaron y eventualmente la intermediación de la Corporación no sea necesaria sino que el modelo funcione de tal manera que los agentes que generan las hipotecas, que compran las hipotecas, se entiendan por sí solos con precios locales y sin necesitar la intervención de una multilateral como la Corporación pero estamos ahí para eso. La Corporación apoya la iniciativa privada y tiene que venir de la iniciativa privada, yo no puedo imponer en la Argentina que tienen que hacer tal mecanismo de financiamiento porque puede ser que no sea el adecuado para la Argentina, pero si hay una iniciativa privada que se presenta a la Corporación y dice que esta es su iniciativa de trabajo entonces podemos intervenir. Todo eso va a depender por supuesto de que - como muy buena multilateral que somos - se haya llegado a un acuerdo con la madre de las multilaterales que es el Fondo Internacional, porque si no es muy difícil para nosotros a pesar de que Argentina es socia de la Corporación y es socia del Banco, justamente los que son socios tienen que ser responsables de que si dejan que un país pase para un refinanciamiento sin mostrar un camino, entonces el vecino lo va a hacer y lo van a hacer todos, el club se daña y hay que evitar que pase esto.”
Profesor MAURO GABRIELE: “Quería hacer un comentario más, alguien me puede decir cuanto estaba la tasa de hipoteca en Estados Unidos en 1979?. Estaba en 18/19%, hasta el 21 también. En 1987 cuando compré mi primer inmueble tuve mi primera hipoteca, la conseguí al 10,5% variable y creí ser el dueño del mundo. Hace una hora, más o menos, mi esposa hizo una escritura de una casa nueva que compramos y consiguió una hipoteca con una tasa variable del 4,5%. El punto a que quiero llegar es que las cosas, se tienen que hacer paso a paso, no hay que pretender estar parado y después empezar a correr inmediatamente, tienen que ser pacientes y ajustar las cosas que deben ajustar, como la confianza. Los elementos existen, solamente tienen que sanar el problema de la confianza y luego dejar que el mercado haga lo que quiera hacer sin poner más reglas, cuanto más reglas le pongan más oportunidad hay para el gobierno de cambiar eso deben y después encontrarse con otros problemas. Por ejemplo permitir ajustes en la construcción y poco a poco el mercado mismo va a llegar a su equilibrio. Hay que dejar que el mercado libremente te lleve adonde tenemos que llegar.”
ACTO DE CIERRE
Son invitados al estrado el Presidente Mundial de Fiabci, Sr. Daniel Tong How Teo, el Escribano Jorge Viacava, presidente del Simposio, el Sr. Jorge Guichon, Presidente Honorario de FIABCI, el Escribano Jorge Romera, Presidente del Foro Intersectorial y por supuesto, todos los disertantes extranjeros. Se transcriben a continuación en breve síntesis las palabras de cierre del simposio. Inicia el acto de cierre el Presidente de este Simposio, Escribano Jorge Viacava.
...“Haber podido hacer esto en tan poco tiempo ha constituido un gran esfuerzo y me gustaría agradecerle a los que han intervenido día y noche y sin dejar de colaborar permanentemente, les agradezco porque realmente han dado mucho para poder lograr con éxito este evento. De mi parte muchas gracias especialmente a la delegación extranjera que con tanto afecto han venido a asesorarnos y brindarnos su respaldo.”...
A continuación toma la palabra el Sr. Roberto Guichon, Presidente Honorario de FIABCI / Argentina.
“Estoy muy emocionado y siento un placer enorme al ver lo que está haciendo FIABCI de tu mano, Jorge Antunez Vega y con el apoyo del grupo excelente que te acompaña en este período tuyo de mandato. No teníamos dudas que ibas a trabajar y estamos muy orgullosos de ti. Y por supuesto agradecemos a los amigos de siempre de FIABCI, hace un rato Romeu Chap Chap decía que hace 20 años que va recorriendo el mundo en el camino de FIABCI y viendo lo que va sucediendo en los distintos lugares, a mi me va pasando lo mismo, hace tanto años como él que estoy haciendo el mismo camino y realmente creo que este tipo de instituciones es el paraguas adecuado para reunir a todas las demás instituciones que tienen que ver con el bien inmueble como lo está haciendo actualmente y con este trabajo fecundo del Foro Intersectorial y lograr las cosas que se están logrando como el fantástico Simposio realizado en esta oportunidad. Gracias por la presencia de todos aquellos extranjeros que vinieron a visitarnos como dijo Monir Madcur hacer un rato, realmente estamos muy contentos de tenerlos acá y gracias a todos Uds. que muestran con su presencia, el interés de seguir trabajando juntos para lograr aquello que nos hemos propuesto.”
Por último toma la palabra el presidente del Foro Intersectorial Constructivo Inmobiliario Escribano JORGE ROMERA: Pido un reconocimiento para FIABCI y especialmente en la persona de Jorge Antúnez Vega quien fue el motor que con su gente logró este éxito, desde el foro lo que nosotros brindamos fue apoyo pero realmente la virtud de esta congregación y de su éxito dependió exclusivamente de FIABCI Argentina. Ratifico el compromiso de mantener permanente este Foro Intersectorial. Es la obligación que nace desde el sector privado para transmitir a los candidatos a Presidente de la República estas ideas y propuestas en las que hemos venido trabajando en el Foro y que se enriquecen con estos aportes. Muchas gracias por todo.
FIABCI Argentina | Viamonte 524, 2° piso, Oficina 17 | CP: 1057. Buenos Aires, Argentina | Tel / Fax: (5411) 4312 - 4801 E- mail: info@fiabciargentina.com.ar / fiabci@datamarkets.com.ar